나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3597 [1] 서울특별시 관악구 신림동 10-108 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2024.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 및 신림선 "신림역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신림역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 정방형 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측과 동측으로 각각 폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층부터 지상4층 및 옥탑 건물로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

지1층 : 주택 및 주차장으로 이용중으로 탐문됨.
지상1층부터 지상4층 : 주택으로 이용중으로 탐문됨.
지상1층 : 건축물대장 상 "사무소"로 등재되어 있으나, 현황 주택으로 이용중으로 탐문됨.
옥탑1층 : 건축물대장 상 다락 및 계단실 등으로 등재되어 있으나, 현황 주택 및 계단실 등으로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비 등으로 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 지상1층 : 건축물대장 상 "사무소"로 등재되어 있으나, 현황 주택으로 이용중으로 탐문됨.
옥탑1층 : 건축물대장 상 다락 및 계단실 등으로 등재되어 있으나, 현황 주택 및 계단실 등으로 이용중으로 탐문됨.

- 건축물대장 상 주택과-41633(2020.09.22.)호에 의거 위반건축물(내역:1층 14㎡ 조립식패널 사무소, 옥상 30㎡ 조립식패널 단독주택)로 등재되어 있어 이행강제금 등 부과 될 수 있으니 경매 진행시 유의 바람.

- 본건은 현장조사를 위해 수차례 방문하였고, 폐문·부재인 세대들의 내부구조와 이용상황은 건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하였고, 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경3597 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 10-108

* 용도: 다중주택

* 감정가: 1,995,653,000원

* 토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

* 토지지분: 136㎡

* 건물면적: 383.41㎡ (약 115.99평)

* 건물지분: 383.41㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 45.60㎡ (제시외 건물 포함 일괄매각)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 및 신림선 "신림역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택지대임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신림역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임. 신림역은 지하철 2호선 및 신림선 환승역으로 교통이 편리함.

* 토지형태 및 이용상태: 본 건은 완경사 정방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건 북측과 동측으로 각각 폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역임.

2. 물건 분석

2.1. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부의 을1 근저당(수협은행, 2018-09-20, 432,000,000원) 및 건물 등기부의 을1 근저당(수협은행, 2018-09-20, 432,000,000원)으로, 이보다 후순위의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 다수의 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 정보가 제공됨.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어, 원칙적으로 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됨.

* 주요 임차인 정보:

* 김 / 보증금: 100,000,000원 / 전입일자: 2019-12-23

* 김 / 보증금: 130,000,000원 / 전입일자: 2020-12-03

* 김 / 보증금: 150,000,000원 / 전입일자: 2020-06-05

* 김 / 보증금: 90,000,000원 / 전입일자: 2022-01-18

* 김 / 보증금: 90,000,000원 / 전입일자: 2022-01-18

* 김 / 보증금: 150,000,000원, 차임: 50,000원 / 전입일자: 2022-12-13

* 한국토지주택공사(노영준) / 보증금: 70,000,000원 / 전입일자: 2020-09-04

* 박 / 보증금: 160,000,000원 / 전입일자: 2022-01-17

* 한국토지주택공사(박수빈) / 보증금: 120,000,000원 / 전입일자: 2021-06-14

* 박 / 보증금: 110,000,000원 / 전입일자: 2020-04-13

* 성 / 보증금: 160,000,000원 / 전입일자: 2021-01-11

* 안 / 보증금: 140,000,000원 / 전입일자: 2020-01-29

* 오 / 보증금: 160,000,000원 / 전입일자: 2021-08-25

* 유 / 보증금: 120,000,000원 / 전입일자: 2023-02-24

* 한국토지주택공사(이나경) / 보증금: 120,000,000원 / 전입일자: 2020-12-24

* 이 / 보증금: 30,000,000원, 차임: 300,000원 / 전입일자: 2022-06-21

* 조 / 보증금: 30,000,000원, 차임: 300,000원 / 전입일자: 2023-06-20

* 조 / 보증금: 70,000,000원, 차임: 100,000원 / 전입일자: 2019-11-18

* 최 / 보증금: 300,000,000원 / 전입일자: 2019-08-27

* 최 / 보증금: 315,000,000원 (1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함) / 전입일자: 2019-08-27

* 한 / 보증금: 100,000,000원 / 전입일자: 2021-07-01

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 기타 특이사항:

* 중복사건, 유동화물건으로 분류되어 있음.

* 건축물대장 상 위반건축물(1층 사무소 14㎡, 옥상 단독주택 30㎡) 등재되어 있어 이행강제금 부과 가능성이 있음.

* 건물 현황과 건축물대장 상 내용에 차이가 있을 수 있으며, 1층은 공부상 '사무소'이나 현황 '주택'으로, 옥탑 1층은 공부상 '다락 및 계단실'이나 현황 '주택 및 계단실'로 이용 중인 것으로 탐문됨.

* 일괄매각 대상에 제시외 건물 45.60㎡ 포함.

2.2. 상권분석

* 신림역 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 지하철 2호선 및 신림선 이용이 편리함.

* 주변에 서울대학교, 다수의 학원 및 주거 밀집 지역이 있어 젊은층 및 학생 유동인구가 많음.

* 의류, 쇼핑, 영화관, 식당가, 주점 등 다양한 근린생활시설이 발달해 있음.

* 신림역 상권은 20~30대 젊은층의 비중이 높으며, 주말 유동인구가 많음.

* 순대촌, 다양한 먹거리 골목이 발달하여 지역 명소로 알려져 있음.

* 다수의 쇼핑몰과 주상복합건물 건설 예정 또는 신축되어 상권의 지속적인 성장 잠재력을 보임.

* 주변에 청년 문화 공간 및 커뮤니티 시설(신림동쓰리룸 등)이 조성되어 있음.

* 주변 시설로는 박종철 센터, 별빛내린천, 관천로 문화플랫폼 S1472 등이 있어 휴식 및 문화 활동이 가능함.

* 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 쓰레기 처리 시설, 납골당 등)이 직접적으로 언급되거나 지도상에서 확인되지 않았음. 다만, 일반적인 도시 지역에서는 시설에 따라 혐오 시설로 인식될 수 있는 요소가 존재할 수 있으므로, 추가적인 현장 확인이 필요함.

2.3. 생활정보

* 편의시설: 신림역 주변의 포도몰, 르네상스몰 등 대형 쇼핑몰 및 다수의 상업시설, 은행, 병원 등을 이용할 수 있음.

* 교육시설: 서울대학교가 인접해 있으며, 다수의 초, 중, 고등학교 및 입시학원이 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 지하철 2호선 및 신림선 신림역을 통해 서울 전역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행됨.

* 문화/여가: 관악산, 낙성대공원 등 자연 휴식 공간 접근성이 좋으며, 최근에는 청년들을 위한 문화공간 및 커뮤니티 시설도 확충되고 있음.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 법규에 따라 이행강제금이 부과될 수 있으며, 원상복구 의무가 발생할 수 있음.

* 공부와 현황의 차이: 1층 및 옥탑층의 이용 현황이 건축물대장과 상이하여, 향후 건축물 관련 문제 발생 소지 있음.

* 다수의 임차인: 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있음.

* 유동화물건, 중복사건: 경매 진행 과정의 복잡성 및 채권 관계의 특수성을 내포할 수 있음.

* 건물 연식: 1991년 건축된 다세대 주택임을 감안하면, 건물의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함 (주어진 정보상 건물 연식은 1991년으로 표기된 JSON 데이터 확인됨).

3.2. 투자 포인트

* 신림역 역세권의 우수한 입지: 서울 관악구의 주요 교통 요충지로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 높음.

* 안정적인 임대 수요: 주변 대학가 및 주거 밀집 지역 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 권리 관계가 명확한 편임.

* 다중주택 용도: 다가구 주택보다 더 많은 가구가 거주할 수 있어, 임대 수익률 측면에서 유리할 수 있음.

3.3. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림역 역세권에 위치한 다중주택으로, 우수한 입지 조건과 풍부한 임대 수요를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담은 없으나, 위반건축물 등재, 공부와 현황의 차이, 다수의 임차인 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인을 통해 명확한 정보 습득 후 신중하게 입찰에 참여할 필요가 있습니다.

3.4. 예상 입찰가 및 시세 분석

* 감정가: 1,995,653,000원 (약 19.96억원)

* 토지 면적: 136㎡ (약 41.14평)

* 건물 면적: 383.41㎡ (약 115.99평)

* 건축물 정보: 지하 1층 ~ 지상 4층 및 옥탑, 철근콘크리트구조, 1991년 건축 (JSON 데이터 기반)

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 제공된 JSON 데이터의 매매 사례는 '다세대' 주택으로, 본 물건의 '다중주택'과는 건물의 규모, 구조, 용적률 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2026년 7월 거래된 '제일빌라(92-200)' (1991년 건축, 30.92㎡)의 경우, 18,500만원에 거래되어 평당 약 600만원 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 '드림하우스(561-1)' (2015년 건축, 29.56㎡)의 경우, 32,000만원에 거래되어 평당 약 1,110만원 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 '어반팰리스(87-1)' (2018년 건축, 45.37㎡)의 경우, 39,000만원에 거래되어 평당 약 850만원 수준입니다.

* 다중주택은 다세대주택에 비해 더 많은 세대를 수용할 수 있는 구조적 특징을 가지며, 본 건물의 총 연면적이 약 116평에 달하는 점을 고려하면, 개별 소형 다세대 주택의 평당가와 단순 비교하기 어렵습니다.

* 신림역 역세권이라는 입지, 건물의 총 면적, 용도, 신축 연도를 고려했을 때, 감정가 19.96억원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 위반건축물, 공부와의 차이, 명도 리스크 등을 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 약 14억원 ~ 16억원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 시세 판단을 위해서는 추가적인 유사 물건 조사 및 현장 답사 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.