나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101245 [2] 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ""학동역(지하철 7호선)"" 남동측 근거리에 인접하여 위치하며, 주위는 업무·상업용빌딩, 오피스텔 및 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(학동역:7호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건내 (가) : 제1층 제113호, (나) : 제1층 제115호 로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 커튼윌 등 마감.
내 벽 : 인테리어 마감 등.
바 닥 : 타일붙임 및 목재, 장판 마감 등
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

근린생활시설(현장조사시 본건 기호(가, 나)를 포함하여 1층 전체가 개별 호수의 벽체 등의 구분 없이 일체로 음식점(상호 ""라스칼라"")로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 주차시설, 소화전 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 북서 하향 경사지에 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 대중교통이 운행하는 노폭 약 40미터의 ""언주로""와 접하고, 서측으로는 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 타 지역으로 교통 연계성은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1, 4, 5) 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선
<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

토지 기호(2, 3) 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 건은 서울특별시 강남구 논현동 211-21에 위치한 펜트힐루논현 1층 115호 근린상가입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경101245 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 2,030,000,000원입니다.

토지 면적은 10.63㎡ (약 3.21평)이며, 건물 면적은 41.00㎡ (약 12.39평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농OOOOOOO이며, 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철 7호선 학동역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 공동주택, 근린주택 등이 혼합된 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 학동역이 있어 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

본 건은 동측으로 노폭 약 40미터의 언주로와, 서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 교통 연계성이 좋습니다.

건축물대장 상 주소는 서울특별시 강남구 언주로 641 (논현동)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을1: 2022-02-10 접수, 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (말소기준권리)

이하 모든 권리는 말소됩니다.

* 갑2: 2022-02-10 접수, 소유권이전1번신탁등기말소

* 을2: 2022-02-10 접수, 유림개발주식회사 근저당권 (말소)

* 갑3: 2024-12-11 접수, 강남세무서장 압류 (말소)

* 갑4: 2025-01-14 접수, 대구신용보증재단 가압류 (말소)

* 갑5: 2025-01-20 접수, 영동농업협동조합 임의경매 (말소)

* 갑6: 2025-02-12 접수, 주식회사케이비국민카드 가압류 (말소)

* 갑7: 2025-04-08 접수, 박신열 가압류 (말소)

* 갑8: 2025-05-13 접수, 강남구(서울특별시) 압류 (말소)

* 갑9: 2026-05-18 접수, 북대구세무서장 압류 (말소)

인수되는 권리:

본 경매 절차에서 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 - 정보 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사라스칼라

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되어 낙찰 후 명도 대상입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 근린상가로서, 현재 1층 전체가 개별 호수의 벽체 구분 없이 일체로 음식점("라스칼라" 상호)으로 이용 중입니다.

해당 건물(펜트힐 루 논현)은 도시형생활주택(131호), 오피스텔(27호), 근린생활시설, 운동시설로 구성된 복합 용도 건물입니다.

주변은 학동역을 중심으로 한 상업 및 업무 밀집 지역으로, 오피스, 상가, 주거 시설 등이 혼재하여 유동인구가 많습니다.

주변 상업 시설 및 오피스 종사자, 거주민 등을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 위치한 강남구 논현동은 서울의 대표적인 부촌이자 상업 중심지로서, 다양한 편의시설과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

도보 거리 내 지하철역(학동역)이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

주변에 병원, 은행, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 매우 유리한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지 기호(1, 4, 5)는 건축선이 지정되어 있어 도로 경계선에서 3미터 후퇴하여 건축해야 하는 의무가 있습니다. 이는 향후 건축 행위 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함되어 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

건물 이용 현황:

* 본 건을 포함한 1층 전체가 하나의 음식점으로 이용 중이므로, 향후 점포 분할이나 내부 구조 변경 시에는 해당 임차인과의 협의 및 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강남구 핵심 상권인 논현동, 학동역 역세권에 위치한 상가로서 입지적 가치가 매우 높습니다.

토지 및 건물 면적은 소규모이나, 최상급 입지 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 투자 리스크가 적은 편입니다.

다만, 건축선 후퇴 의무, 높이 제한 등 도시계획상의 제약 사항과 현재 1층 전체가 특정 용도(음식점)로 사용되고 있다는 점은 향후 활용 방안을 고려할 때 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고 입지: 지하철 7호선 학동역 도보권 내 강남 논현동 핵심 상권.

* 안정적 배후 수요: 오피스, 주거, 상업 시설 밀집 지역.

* 권리 안전: 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 소형 면적: 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 강남 상가에 접근 가능.

* 높은 유동인구: 상업 및 업무 지구의 특성상 풍부한 유동인구 확보.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,030,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

해당 물건은 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으나, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 최근 실거래가, 상가 임대 수익률, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

또한, 강남 지역 상가 경매는 경쟁이 치열할 수 있으므로 시장 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

일반적으로 감정가의 100% ~ 120% 범위에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 물건의 특성과 현재 경매 시장 동향을 반드시 추가적으로 확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.