나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101245 [1] 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ""학동역(지하철 7호선)"" 남동측 근거리에 인접하여 위치하며, 주위는 업무·상업용빌딩, 오피스텔 및 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(학동역:7호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건내 (가) : 제1층 제113호, (나) : 제1층 제115호 로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 커튼윌 등 마감.
내 벽 : 인테리어 마감 등.
바 닥 : 타일붙임 및 목재, 장판 마감 등
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

근린생활시설(현장조사시 본건 기호(가, 나)를 포함하여 1층 전체가 개별 호수의 벽체 등의 구분 없이 일체로 음식점(상호 ""라스칼라"")로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 주차시설, 소화전 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 북서 하향 경사지에 조성된 5필 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 대중교통이 운행하는 노폭 약 40미터의 ""언주로""와 접하고, 서측으로는 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 타 지역으로 교통 연계성은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1, 4, 5) 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선
<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

토지 기호(2, 3) 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 펜트힐루논현 1층113호 (근린상가)

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101245 (1)

감정가: 1,960,000,000원

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 1층113호

토지 면적: 8.15㎡ (약 2.46평)

건물 면적: 31.44㎡ (약 9.51평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (농OOOOOOO)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강남구 논현동 소재 학동역(지하철 7호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

* 교통상황: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 학동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 동측으로는 노폭 약 40미터의 "언주로"와 접하고, 서측으로는 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 타 지역으로의 교통 연계성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴) 및 가로구역별 건축물 최고 높이 지정 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (2022-02-10 접수, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 채권금액: 1,603,200,000원)

* 등기부채권 총액: 2,858,849,150원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요' 기재가 있으나, 상세 내용 확인 불가하며 등기부상 지상권 등재 없음.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사라스칼라

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 임차인이므로 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-02-10)

* 근저당권 (2022-02-10, 유림개발주식회사, 971,230,000원)

* 압류 (2024-12-11, 강남세무서장)

* 가압류 (2025-01-14, 대구신용보증재단, 82,260,000원)

* 임의경매개시결정 (2025-01-20, 영동농업협동조합, 2,724,614,313원) - 본 경매 신청인

* 가압류 (2025-02-12, 주식회사케이비국민카드, 11,029,150원)

* 가압류 (2025-04-08, 박신열, 191,130,000원)

* 압류 (2025-04-15, 강남구)

* 압류 (2026-04-22, 강남구)

* 압류 (2026-05-13, 강남구)

* 압류 (2026-05-18, 북대구세무서장)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 구조 및 이용상태: 본 건은 철근콘크리트구조 17층 건물 내 1층 113호로, 현재는 1층 전체가 개별 호수의 벽체 구분 없이 음식점(상호 "라스칼라")으로 일체 이용 중입니다.

* 주변 상권: 강남 핵심 상권인 논현동에 위치하며, 학동역 인근으로 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 업무, 상업, 주거 시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 발달해 있습니다. '펜트힐 루 논현' 건물 자체에는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 운동시설 등이 복합적으로 입점해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 고급 주거시설, 오피스텔, 업무용 빌딩 등이 밀집한 지역으로, 쾌적하고 현대적인 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 학동역(7호선) 및 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

* 주변 시설: 건물 내에는 피트니스, 사우나, 수영장 등 스포츠 시설과 함께 다양한 의료 시설(성형외과, 치과 등) 및 편의 시설이 입점해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용상태: 본 건을 포함한 1층 전체가 하나의 음식점으로 이용되고 있어, 향후 개별 호수 분리 사용 시 내부 구조 변경 및 점유자 관련 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역과 제3종일반주거지역이 혼재되어 있으며, 최고 높이 제한 등 건축 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 명확히 확인되지 않는 점은 잠재적 불확실성으로 작용할 수 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 건물 전체 용도: 펜트힐 루 논현 건물은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 운동시설 등으로 구성되어 있어, 본 건(근린상가) 외 다른 용도의 시설과의 이용상 마찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강남구 논현동 학동역 인근에 위치한 펜트힐루논현 1층 상가로, 역세권 입지, 편리한 교통, 잘 갖춰진 주변 인프라 등 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 19억 6천만원이며, 면적은 31.44㎡(약 9.51평)입니다. 다수의 권리관계가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 임차인은 대항력 없는 주식회사라스칼라가 보증금/차임 0원으로 파악되어 명도 리스크 또한 크지 않을 것으로 예상됩니다. 현재 1층 전체가 하나의 음식점으로 이용 중인 점은 향후 활용 방안을 고려할 때 참고해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 핵심 상권의 초역세권 입지: 학동역 도보 3분 거리에 위치하며, 주변에 고급 주거 및 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 뛰어난 교통 및 접근성: 언주로, 학동로 등 주요 도로와 인접하고 대중교통망이 잘 갖춰져 있어 높은 가치를 지닙니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 낮은 명도 리스크: 대항력 없는 임차인이 보증금/차임 없이 등재되어 있어 명도 진행이 용이할 것으로 보입니다.

* 건물 내 다양한 시설: 피트니스, 수영장 등 커뮤니티 시설과 편의 시설이 갖춰져 있어 건물 가치를 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 1,960,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 향후 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.