나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3404 [3] 경기도 의정부시 의정부동 437-55 다세대주택 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고편탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 :목조 양와즙 단층건(사용승인일:1964.07.30)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감.(탐문조사)
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

본건은 주택으로 이용 중인 것으로 추정되나, 내부구조는 소유자 및 이해관계인 부재로 확인하지 못하였습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도(㉠,㉡)'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 301호로서

- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 등 마감(탐문조사),
- 창호 : 샷시 창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 201호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감(탐문조사),
창호 : 샷시 창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 303호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감(탐문조사)
창호 : 샷시중 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 5~6미터, 서측으로 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경3404 (3)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 437-55, 3층 303호

* 건물 구조: 다세대주택

* 건축 연도: 1990년 (사용승인일: 1991.09.17)

* 감정가: 177,000,000원

* 토지 면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

* 건물 면적: 31.86㎡ (약 9.64평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 소규모 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부역(지하철 1호선)이 위치하여 전반적인 교통 상황이 양호합니다.

* 인접 도로: 본건 토지는 서측으로 폭 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 구분건물 관련 정보상으로는 동측 5~6미터, 서측 4미터 포장도로와 접하고 있는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을9 근저당권공동담보목록 (2022-02-18, 600,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리(가압류, 압류 등) 및 말소기준권리 이전의 소유권 관련 권리(소유권이전)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의사항: 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유자 또는 임차인의 현황 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용에 대한 확인이 필요합니다.)

* 총 채무액: 6,354,956,540원 (등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 의정부역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 주변 시설: 소규모 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 최근 시세 동향:

* 인근 다세대주택(건축년도 1998년, 전용면적 51.78㎡)이 2026년 7월 11,000만원에 거래되었습니다.

* 인근 다세대주택(건축년도 1994년, 전용면적 32.05㎡)이 2026년 7월 10,250만원에 거래되었습니다.

* 인근 다세대주택(건축년도 1995년, 전용면적 44.48㎡)이 2026년 7월 11,000만원에 거래되었습니다.

* 분석: 본건(전용 31.86㎡)과 유사한 면적의 거래 사례(32.05㎡)가 약 10,250만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,060만원 수준입니다. 본건의 감정가는 177,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 의정부역 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리하여 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 제공된 정보만으로는 인근 교육시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. (별도 확인 필요)

* 의료시설: 제공된 정보만으로는 인근 의료시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. (별도 확인 필요)

* 주거 환경: 역세권 상업/주거 혼합 지역으로 편의 시설 이용은 용이하나, 소음 등 상업 지역의 특성을 고려해야 할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 1990년 건축물로 노후화에 따른 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 파악 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 저항 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금은 없으나, 점유 현황 확인 필수)

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 그 내용에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역이면서 역사문화환경보존지역(의정부2동성당으로부터 300m 이내)에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 우수합니다. 권리관계상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대관계 미상 및 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정되어 있으므로, 신중한 입찰가 산정이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부역 초역세권으로 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 기대가 가능합니다.

* 소형 면적: 31.86㎡의 전용 면적으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합하며, 임대 시장에서도 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 적음: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리상 인수에 따른 위험 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 177,000,000원

* 인근 유사 면적 다세대주택(32.05㎡, 1994년식) 최근 거래가: 102,500,000원

* 인근 유사 면적 다세대주택(44.48㎡, 1995년식) 최근 거래가: 110,000,000원

* 분석: 감정가 대비 시세가 현저히 낮아, 경매 참여 시 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 추가 고려사항: 명도 관련 비용, 건물 수리 비용, 지상권 등 확인되지 않은 권리에 대한 조사 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

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* 혐오시설 관련 정보: 제공된 자료 및 추가 검색 결과에 따르면, 의정부시에는 과거부터 소각장(자원회수시설) 이전 및 신설과 관련하여 주민 반발 및 인접 지자체와의 갈등이 있었습니다. 특히 장암동에 위치한 기존 소각 시설의 노후화와 생활 폐기물 증가로 인해 새로운 시설(자일동 예정) 건립이 추진되고 있으며, 이 과정에서 환경 오염 및 지역 이미지 훼손에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 다만, 본 물건의 소재지인 의정부동 437-55번지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.