나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3404 [4] 경기도 의정부시 의정부동 438-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고편탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 :목조 양와즙 단층건(사용승인일:1964.07.30)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감.(탐문조사)
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

본건은 주택으로 이용 중인 것으로 추정되나, 내부구조는 소유자 및 이해관계인 부재로 확인하지 못하였습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도(㉠,㉡)'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 301호로서

- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 등 마감(탐문조사),
- 창호 : 샷시 창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 201호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감(탐문조사),
창호 : 샷시 창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 303호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감(탐문조사)
창호 : 샷시중 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 5~6미터, 서측으로 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

목록4.제시외(㉠,㉡)건물 포함
목록4,5.일괄매각
목록5.지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3404 (4)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 438-3

용도: 단독주택 (복합 토지이용 지역 내 위치)

감정가: 579,051,000원

토지면적: 134.40㎡ (약 40.65평)

토지지분: 45.75㎡ (약 13.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.67㎡ (약 9.58평)

건물지분: 31.67㎡ (약 9.58평)

건물 제시외면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항: 목록4.제시외(㉠,㉡)건물 포함, 목록4,5.일괄매각, 목록5.지분매각

특수물건정보: 공동담보, 지분매각

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 서측으로 폭 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. (건물별 접도 상황은 상이할 수 있습니다.)

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

등기부상 말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (2022-02-18, 김규호외 1명, 600,000,000원) 입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

해당 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액(토지): 2,317,910,000원

총 등기부채권액(건물): 6,130,426,540원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 권리 내용은 확인되지 않았습니다.)

물건명세서상 특이사항: 목록4.제시외(㉠,㉡)건물 포함, 목록4,5.일괄매각, 목록5.지분매각. 지상 우측에 목록4 주택건물이 소재하고 좌측에 이 사건 외 소유자 미상의 제시외 건물 1동 소재하고 있으나, 이는 평가에서 제외되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 의정부역 인근의 역세권 상업 및 주거 혼합 지역에 위치합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 상업 활동 및 주거 기능이 공존하는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성: 의정부역(지하철 1호선) 및 다수의 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

주변 편의시설: 역세권 상권 내 다양한 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

- 용도지역: 일반상업지역

- 도로: 소로2류(폭 8m~10m) (접합) / 소로3류(폭 8m 미만) (접합) (건물별 상이)

- 기타 제한사항: 역사문화환경보존지역 (문화재(보호구역포함)로부터 300m 이내(의정부2동성당)), 과밀억제권역

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지 지분(약 34%) 및 일부 건물(목록5) 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 소유권 행사 시 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 목록4.제시외(㉠,㉡)건물이 포함되나, 평가에서 제외된 소유자 미상의 제시외 건물 1동이 별도 소재하는 점은 추가 확인이 필요합니다.

복잡한 권리 관계: 총 채권액이 매우 높으며, 다수의 가압류 및 근저당 설정 등 권리 관계가 복잡하여 신중한 분석이 요구됩니다.

미확인 사항:

- 임대관계: 건물별 임대관계가 미상으로, 현황 조사가 필요합니다.

- 내부 상태: 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 구조 및 이용 상태를 확인하지 못했습니다.

- 소멸되지 않는 권리: 지상권의 존재 가능성은 있으나 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부역 역세권에 위치한 상업 및 주거 혼용 지역의 토지 지분 및 건물 매각 물건입니다.

뛰어난 입지 조건에도 불구하고, 토지 지분 매각, 복잡한 권리 관계, 미확인 임대차 현황 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 의정부역 초역세권으로 대중교통 이용 편리성과 상업 활동의 중심지로서의 이점을 가집니다.

용도 복합 지역: 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역으로 다양한 활용 및 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

향후 개발 가능성: 역세권 개발 계획 등에 따른 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건(다세대)의 매매 사례 분석 결과, 면적당 시세는 약 260만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건의 토지 지분(45.75㎡)과 건물 면적(31.67㎡)을 고려하여 시장 가격 기준 예상 가치는 약 2억 6천만원 ~ 3억 1천만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 5억 7천 9백만원으로, 시장 가격과의 상당한 괴리가 존재합니다.

특히 본건은 토지 지분 매각, 공동 담보, 다수의 선순위 권리 등 높은 리스크를 내포하고 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필수적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가의 약 60~70% 수준이며, 리스크를 충분히 감안하여 400,000,000원 내외에서 신중하게 결정하시는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.