나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3404 [2] 경기도 의정부시 의정부동 437-55 다세대주택 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고편탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 :목조 양와즙 단층건(사용승인일:1964.07.30)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감.(탐문조사)
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

본건은 주택으로 이용 중인 것으로 추정되나, 내부구조는 소유자 및 이해관계인 부재로 확인하지 못하였습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도(㉠,㉡)'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 301호로서

- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 등 마감(탐문조사),
- 창호 : 샷시 창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 201호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감(탐문조사),
창호 : 샷시 창호입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 303호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감(탐문조사)
창호 : 샷시중 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 5~6미터, 서측으로 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 건물 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경3404 (2) 사건의 물건에 대한 분석 및 예상 입찰가 산정을 목적으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3404 (2)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 437-55, 다세대주택 2층201호

건물명: 유니온주택

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

토지지분: 26.59㎡ (약 8.04평)

건물면적: 31.86㎡ (약 9.64평)

건물지분: 31.86㎡ (약 9.64평)

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건축구조: 철근콘크리트구조 (스라브)

사용승인일: 1991년 09월 17일

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

건축면적: 152.46㎡

연면적: 630.81㎡

1.4. 권리 분석

말소기준권리: 2022년 02월 18일 접수된 근저당 (을12, 채권자: 김규호외 1명, 채권액: 600,000,000원)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

최근 권리: 2025년 08월 06일 접수된 임의경매 개시결정 (갑19, 채권자: 김규호외 1명, 채권액: 600,000,000원, 사건번호: 의정부지방법원 2025타경3404)이 있습니다.

기타 권리: 다수의 가압류 권리 (총 채권액 약 63억 5천만원)가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에서 소멸됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 입지 조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 소규모 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대로 형성되어 있습니다.

1.6. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.7. 상권 분석

의정부역을 중심으로 한 역세권 지역으로, 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

1.8. 생활 정보

* 교통: 의정부역(지하철 1호선) 및 버스정류장이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 역세권 지역 특성상 다양한 상업시설, 은행, 병원 등 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 역세권임에도 불구하고 소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재하여 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.9. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 일반상업지역

* 도로: 본건 서측으로 폭 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. (건축물대장상으로는 동측 5~6미터, 서측 4미터 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.)

* 기타 제한: 역사문화환경보존지역 (의정부2동성당으로부터 300m 이내), 과밀억제권역

1.10. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1991년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 35년이 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. (구조 자체는 1964년 목조 양와즙 단층으로 표기되어 있으나, 이는 기존 건물 또는 부속건물일 가능성이 높으며, 다세대주택 건물은 1991년 준공된 철근콘크리트 구조로 판단됩니다.)

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 이 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.)

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 규모가 크다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 의정부2동성당으로부터 300m 이내에 위치하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본건은 의정부역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 건물은 노후되었으나, 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 건물 노후도는 명확히 확인하고 고려해야 할 부분입니다.

1.12. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권의 뛰어난 입지

* 다세대주택으로 소형 투자 또는 실거주 목적에 적합

* 경매를 통한 시세 차익 기대 가능

1.13. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 경기도 의정부시 의정부동 538-7, 삼일빌라(538-7)

* 면적: 32.05㎡

* 거래가: 102,500,000원 (1억 250만원)

* 건축년도: 1994년

* 평당가: 약 3,198,128원/㎡ (약 10,570,000원/평)

분석된 사례 중, 본건(31.86㎡)과 면적이 가장 유사한 538-7번지 삼일빌라의 거래가를 기준으로 현 시세를 추정할 수 있습니다. 해당 사례의 평당가를 적용하면 본건의 예상 시세는 약 101,891,000원 (약 1억 19만원) 수준으로 산정됩니다.

이는 제공된 JSON 데이터의 거래 시점이 미래(2026년 7월)인 점을 감안한 분석이며, 실제 시장 상황은 다를 수 있습니다.

1.14. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 거래 사례(102,500,000원) 및 건물의 노후도를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례 가치를 기반으로 하되, 경매 물건의 특성 및 잠재적 명도 비용 등을 감안하여 다음과 같이 산정합니다.

* 주요 고려 사항:

* 유사 면적 거래가: 약 10,250만원

* 건물 노후도 (1991년 준공)

* 임대관계 미상 (인수 보증금 0원)

* 다수의 후순위 권리 및 공동담보 물건

* 제시된 시장가(약 1억 250만원)보다 약간 높은 수준으로, 잠재적 가치를 고려한 희망가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

* 이 금액은 감정가(177,000,000원) 대비 약 67.8% 수준이며, 잠재적 명도 비용 및 추가 조사 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임대차 관계 명확화, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

1.15. 주변 혐오시설 조사

경로 검색 및 지도 정보를 기반으로 본건 주변(의정부시 의정부동 437-55) 일대에 대해 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 즉각적으로 인지되는 바는 없습니다. 해당 지역은 의정부역을 중심으로 상가 및 주택이 혼재된 일반적인 도심 생활권으로 분석됩니다. 다만, 상세 지리 정보는 현장 방문을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.