나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72481 [3] 경기도 동두천시 송내동 198-53 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 ""송내동아차노리주택단지"" 내에 위치한 부동산으로서, 인근은 단독주택 단지, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호4, 기호7 공히 : 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, '도로 등'으로 이용중임.
기호5 : 북서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중이며,
기호6 : 북서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중이며,
기호8 : 북서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로(기호8)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호4, 기호5, 기호6, 기호7 공히 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)
(300m 이내 - 일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,
기호8 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호4 공부상 지목 '대' 이나 현황 '도로등' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1, 기호2, 기호3 공히 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인 2023.07.11.)

- 외벽 : 스톤코트 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

기호1 내지 기호3 공히 현황 '단독주택'으로 이용하고 있는 것으로 탐문됨.

설비내역

위생ㆍ급배수시설 및 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 및 목측되나, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 자세한 설비내역은 미상으로 설비내역 및 정상작동 여부 등의 재확인을 요하는 바 입찰시 유의하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 건물개황 및 내부구조도, 사진용지 등 참고

공부와의 차이

기호1 건물의 귀 제시목록상 면적, 등기사항전부증명서, 일반건축물대장상 1층 및 2층의 면적을 합한 면적은 99.82㎡이며, 일반건축물대장상 연면적 란의 면적은 99.72㎡로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 자세한 임대관계는 미상임.
- 본건 폐문 및 이해관계자 부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가하였으며, 점유자 탐문, 외부관찰, 건축물현황도 등을 기준하되, 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였으며, 후첨 건물개황 및 내부구조도 등에 표시하였으나, 사실확인시 상이할 수 있는 바 경매참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경72481 (3) 사건에 대한 경매 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72481 (3)

* 소재지: 경기도 동두천시 송내동 198-53

* 용도: 단독주택

* 감정가: 353,204,060원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양OOO (양주신용협동조합 추정)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 388.00㎡ (약 117.37평)

* 토지지분: 343.3311㎡ (약 103.86평)

* 건물면적: 99.72㎡ (약 30.16평)

* 건물지분: 99.72㎡ (약 30.16평)

* 건물 제시외면적: 7.50㎡ (매각에 포함)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 특이사항: 공동담보, 지분매각, 제시외 건물 포함

* 주의사항: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내동아차노리주택단지" 내에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 단독주택 단지, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대부분 단독주택 부지로 이용되고 있으며, 일부 필지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로 등'으로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 소유권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 양주신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 소멸 대상 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 가압류, 임의경매 등)

3.3. 인수 대상 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 없음)

3.4. 특이사항

* 공동담보: 본건은 다른 부동산과 공동으로 담보 제공되었던 물건입니다.

* 지분매각: 토지는 지분으로 매각되며, 건물은 전체가 매각 대상입니다. 이는 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 인근 지역의 연립주택 및 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 2월~5월 사이에 필타운하우스(2011년식, 110.9㎡)가 2.4억원~2.5억원에, 로얄하우스(2013년식, 53.38㎡)가 9,500만원에 거래되었습니다.

4.2. 본건과의 비교

본건은 사용승인일이 2023년 7월 11일로 비교적 신축이며 단독주택임에도 불구하고, 주변의 연립/다세대 주택 거래가보다 감정가(3.53억원)가 높게 책정되어 있습니다. 이는 지분매각이라는 특수성과 신축 건물이라는 점을 감안하더라도 시세 대비 다소 높은 감정가일 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

단독주택 단지 내에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용 시 인근 시내 접근이 가능하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5.3. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각으로 인한 토지 사용 제약

건물 전체가 매각 대상이나 토지는 지분으로 매각되므로, 토지의 공유자들과의 관계 설정 및 건물 사용에 대한 법적, 실질적 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 향후 재산권 활용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 공부상 현황 불일치

건물에는 제시외 면적(7.50㎡)이 포함되어 있으며, 토지의 경우 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중인 부분이 있습니다. 이는 추후 철거, 원상복구, 건축 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

6.3. 미확인 내부 상태

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 설비 상태, 정확한 점유 관계, 하자 여부 등을 상세히 확인하기 어려웠습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생이나 명도 문제로 이어질 수 있습니다.

6.4. 공동담보 문제

공동담보로 인해 해당 물건 외 다른 부동산의 채무 관계가 본건에 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 송내동에 위치한 신축 단독주택으로, 건물 자체의 신축 상태는 장점입니다. 그러나 토지가 지분으로 매각되고, 제시외 건물이 포함되어 있으며, 토지 현황과의 불일치 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 지분매각으로 인한 토지 사용의 제약은 본건의 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소가 될 것입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 물건의 특수성으로 인해 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 가치

2023년 사용승인된 신축 건물이라는 점은 노후된 주택 대비 명확한 장점입니다.

8.2. 유찰 시 시세 대비 저가 매수 가능성

인근의 연립/다세대 주택 시세와 비교했을 때 본건의 감정가가 높게 책정되어 있어, 유찰될 가능성이 높습니다. 이를 통해 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

8.3. (잠재적) 활용 방안 모색

지분매각의 위험성을 감수하고, 토지 공유자들과의 협의를 통해 건물 전체의 온전한 토지 사용권을 확보하거나, 건물을 활용하여 임대 수익 등을 창출하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 상당한 법률적, 행정적, 재정적 노력이 수반됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 353,204,060원입니다.

첫 번째 경매 진행 시 최저 입찰가는 감정가의 70%인 약 247,242,842원부터 시작될 것으로 예상됩니다.

만약 유찰되어 두 번째 경매가 진행될 경우, 최저 입찰가는 감정가의 49%인 약 173,089,990원부터 시작될 수 있습니다.

최근 인근 지역의 유사 면적(약 110㎡) 연립주택 시세가 2.4억원~2.5억원 수준에서 형성된 점, 그리고 본건의 감정가(3.53억원) 대비 현저히 낮은 시세를 보이는 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

더욱이 토지가 지분으로 매각되는 점, 제시외 건물 포함, 토지 현황 불일치 등 다수의 리스크 요인을 감안하면, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

따라서, 첫 번째 유찰 이후 약 2.5억원 ~ 2.7억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 만약 두 번째 유찰까지 진행되어 1.73억원부터 시작한다면, 약 2.3억원 ~ 2.5억원 범위 내에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재 시세와 물건의 특수성을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최종적인 판단이 필요합니다. 인수 보증금은 현재 정보상 0원으로 파악되어 예상 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.