나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72481 [2] 경기도 동두천시 송내동 198-238 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 ""송내동아차노리주택단지"" 내에 위치한 부동산으로서, 인근은 단독주택 단지, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호4, 기호7 공히 : 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, '도로 등'으로 이용중임.
기호5 : 북서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중이며,
기호6 : 북서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중이며,
기호8 : 북서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로(기호8)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호4, 기호5, 기호6, 기호7 공히 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)
(300m 이내 - 일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,
기호8 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호4 공부상 지목 '대' 이나 현황 '도로등' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1, 기호2, 기호3 공히 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인 2023.07.11.)

- 외벽 : 스톤코트 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

기호1 내지 기호3 공히 현황 '단독주택'으로 이용하고 있는 것으로 탐문됨.

설비내역

위생ㆍ급배수시설 및 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 및 목측되나, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 자세한 설비내역은 미상으로 설비내역 및 정상작동 여부 등의 재확인을 요하는 바 입찰시 유의하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 건물개황 및 내부구조도, 사진용지 등 참고

공부와의 차이

기호1 건물의 귀 제시목록상 면적, 등기사항전부증명서, 일반건축물대장상 1층 및 2층의 면적을 합한 면적은 99.82㎡이며, 일반건축물대장상 연면적 란의 면적은 99.72㎡로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 자세한 임대관계는 미상임.
- 본건 폐문 및 이해관계자 부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가하였으며, 점유자 탐문, 외부관찰, 건축물현황도 등을 기준하되, 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였으며, 후첨 건물개황 및 내부구조도 등에 표시하였으나, 사실확인시 상이할 수 있는 바 경매참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경기도 동두천시 송내동 198-238번지에 소재한 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경72481 (2)이며, 감정가는 354,100,060원입니다.

건물은 2023년 7월 11일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택으로, 연면적은 99.72㎡(약 30.16평)입니다.

토지는 총면적 390.00㎡(약 117.98평) 중 345.3311㎡(약 104.46평)의 지분으로 매각 대상이며, 건물 전체와 토지 지분이 일괄 매각됩니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 양OOO입니다.

공동담보, 지분매각, 제시외 건물 포함 등의 특이사항이 있으며, 제시외 건물은 본 경매물건에 포함되어 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 동두천시 송내동에 위치한 "송내동아차노리주택단지" 내에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택 단지와 농경지, 자연림이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

본건은 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당됩니다.

신 주소는 경기도 동두천시 아차노리로52번길 53-11 (송내동)입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 양주신용협동조합의 근저당권(852,000,000원)입니다.

이하 설정된 권리들은 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지와 건물 합산하여 943,531,020원입니다.

진행 중인 임의경매는 양주신용협동조합에 의해 개시되었습니다(2025타경72481).

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 자세한 임대 관계는 미상이며, 따라서 실제 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 분석하였습니다.

필타운하우스(2011년식 연립, 110.9㎡ 전용)는 2026년 2월 2억 4천만원, 5월 2억 5천만원에 각각 직거래되었습니다.

로얄하우스(699-11)(2013년식 다세대, 53.38㎡ 전용)는 2026년 2월 9천 5백만원에 중개거래되었습니다.

본건 건물의 전용면적(99.72㎡)은 필타운하우스의 전용면적(110.9㎡)과 유사하므로, 필타운하우스의 최근 매매가(2.4억 ~ 2.5억 원)를 참고하여 본 건물의 가치를 평가할 수 있습니다.

토지 면적(390㎡)이 넓은 점을 고려할 때, 건물 면적 대비 토지의 가치 또한 중요하게 평가될 수 있습니다.

감정가 3억 5천 4백만원 대비 주변 시세는 다소 높게 느껴질 수 있으나, 지역적 특성과 개별 물건의 가치에 따라 변동 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 주거지, 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로 한적한 환경을 제공합니다.

대중교통 이용이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 인근 지역으로 이동할 수 있습니다.

주요 편의시설이나 상업 시설에 대한 자세한 정보는 제공되지 않았으나, 차량을 이용하면 동두천 시내 접근이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설에 대한 별도 정보는 없으나, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 등 환경 관련 규제가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 공유자와의 관계 및 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 포함된 제시외 건물로 인해 철거 의무 발생 등 추가 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 공부와의 차이: 공부상 지목은 '대'이나 현황 '도로등'으로 이용 중인 점은 실제 토지 이용 가치 및 소유권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 자세한 설비 내역 미확인: 사용승인이 비교적 최근(2023년)임에도 불구하고, 폐문 등으로 인해 내부 건물 상태 및 설비의 정확한 작동 여부를 파악하기 어렵습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 9.43억 원으로 감정가 3.54억 원을 크게 상회하므로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 잠재적 이슈를 고려해야 합니다.

* 임차인 보증금 및 차임 미상: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상이므로 실제 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 보증금, 차임 등은 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)과 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다.

권리 관계는 말소 기준 권리 이하 모든 것이 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 권리 취득이 가능합니다.

하지만 지분 매각, 제시외 건물 포함, 공부상 지목과 현황의 차이, 임대차 관계 미확인 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 현장 조사를 통해 정확한 건물 상태 및 토지 이용 현황을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 사용승인된 신축 건물로 즉시 사용 가능성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 390㎡의 토지는 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다. (단, 개발 제한 사항 확인 필요)

* 권리 낙찰: 말소되는 권리 분석상, 인수할 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 지역 내 주거 수요: 송내동아차노리주택단지 내 위치하여 지역 내 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 354,100,060원

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 규모의 연립주택(필타운하우스)이 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원에 거래되었습니다.

본 건은 건물 전용면적 99.72㎡이며, 넓은 토지 면적 390㎡를 보유하고 있습니다.

감정가(3.54억)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

리스크 요인(지분매각, 제시외 건물, 공부와의 차이, 임차인 현황 미상 등)을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 추천하며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰 범위: 240,000,000원 ~ 280,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 단순 추정이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.