나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70184 [2] 경기도 의정부시 호원동 442 성호아파트 상가동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 "한국교통안전공단 의정부검사소" 동측 인근에 위치하며 부근은 도로를 따라 점포 등 근린생활시설이, 도로후면은 아파트 중심의 주거용 부동산으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 버스 등 일반대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 2층(지하1층)건물내 1층 상가(101호,102호)로서 외벽: 타일 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 및 실내인테리어 등 마감. 창호: 알미늄샤시 창임.

이용상태

2개호가 연접 및 개방되어 편의점(세븐일레븐)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재경보기, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형의 토지로서 아파트단지(성호)내 상가동으로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 5차선 및 동측 및 북측으로 폭약 10m정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 상대보호구역(호원중)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)) ,중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 경기도 의정부시 호원동 442번지 성호아파트 상가동 1층 102호에 소재하는 근린상가입니다.

건축물대장상 해당 상가동은 1996년 6월 28일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 벽식구조 스라브 지붕 2층 건물(지하 1층 포함)입니다.

본건은 2개 호(101호, 102호)가 연접 및 개방되어 이용 중입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정평가액은 164,000,000원입니다.

토지 면적은 4.16㎡ (약 1.25평)이며, 해당 지분 면적 또한 4.16㎡ (약 1.25평)입니다.

건물 면적은 15.66㎡ (약 4.73평)이며, 해당 지분 면적 또한 15.66㎡ (약 4.73평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 의정부농업협동조합입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, "한국교통안전공단 의정부검사소" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 도로를 따라 점포 등 근린생활시설이 분포하며, 도로 후면으로는 성호아파트와 같은 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 버스 등 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 환경은 양호합니다.

서측으로는 왕복 5차선 도로, 동측 및 북측으로는 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 물건은 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접해 있습니다.

또한, 상대보호구역(호원중), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천, 평화로) 등의 제한 사항이 있습니다.

이는 향후 건물 이용 및 건축에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 다수의 권리 변동이 있었으나, 최종적으로 모든 권리(근저당, 전세권, 압류, 가압류)는 말소된 상태입니다.

말소기준권리는 의정부농업협동조합의 근저당(을16)으로, 접수일자는 2021년 11월 10일입니다.

이후 접수된 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인은 (주)코리아세븐이며, 보증금 35,000,000원, 차임 1,600,000원입니다.

전입일자(사업자등록일)는 2021년 11월 22일이며, 확정일자는 2021년 11월 29일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

또한, 물건명세서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 전세권(을17)이 말소되었으므로 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부등본상 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

다만, 물건명세서 비고란에 '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. (이 부분은 현장 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

본 물건은 현재 2개 호가 통합되어 "세븐일레븐" 편의점으로 운영 중에 있습니다.

아파트 단지 내 상가라는 입지적 특성상, 편의점과 같은 생활밀착형 업종에 매우 적합합니다.

소규모 면적으로 초기 투자 부담이 적어 개인 사업자나 소규모 프랜차이즈 운영에 유리한 조건입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 고정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

또한, 인근 도로변의 근린생활시설과 한국교통안전공단 의정부검사소 등 유동 인구를 고려할 때, 지역 상권 내에서의 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

물건지 인근에는 성호아파트를 비롯한 다수의 주거 단지가 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이하며, 본건 자체로도 편의점(세븐일레븐)이 운영 중에 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의시설

인근에 호원중학교가 위치하며, 초등학교 및 고등학교도 합리적인 거리에 분포합니다.

생활 편의시설로는 대형마트, 은행, 병원(의정부성모병원 등), 관공서(주민센터 등) 등이 차량으로 10분 내외 거리에 있어 접근성이 좋습니다.

주변에 공원 및 녹지 공간도 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주요 도로와의 접근성이 좋아 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

주변에 잠재적인 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 법적 권리 관계는 매우 깨끗합니다.

다만, '지상권개요' 항목에 대한 구체적인 내용이 없는 부분은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부상 제약사항

제3종일반주거지역, 상대보호구역(호원중), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 신축 시 건축법 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

과밀억제권역에 해당하여 투자나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

현재 임차인인 (주)코리아세븐의 대항력은 없으나, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

낙찰 후 기존 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동의 아파트 단지 내 상가로, 현재 편의점으로 안정적으로 운영 중입니다.

작은 면적에도 불구하고 고정적인 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있어 꾸준한 임대 수익이 기대됩니다.

모든 등기부상 권리가 말소되어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗하다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공부상 제한 사항과 임대차 관련 미확인 부분에 대한 사전 검토가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 등기 권리: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 명도 후 소유권 이전이 용이합니다.

* 안정적인 임차인: 대항력은 없으나 현 임차인(세븐일레븐)이 영업 중으로, 공실 위험을 줄일 수 있습니다.

* 우수한 배후 수요: 아파트 단지 내 상가로서 인근 거주민을 통한 고정 수요 확보가 가능합니다.

* 소형 면적: 투자 부담이 적고, 재임대 시 다양한 업종으로의 전환이 용이합니다.

* 양호한 접근성: 주요 도로와 인접하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 164,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 건물의 수익성, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

상권 분석 및 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.