나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70028 [2] 경기도 의정부시 의정부동 27-8 우림아너스빌 2층 201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 001은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건 기호 002는 경기도 의정부시 의정부동 소재 경전철 "의정부중앙역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 기호 001은 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 본건 기호 002는 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(경전철)이 소재 하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

기호 001 : 철근콘크리트조 아스팔트슁글잇기지붕 4층 중 4층 401호로서 (사용승인일 : 1993.08.20) 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등. 창호 : 샤시 창호임. 기호 002 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 11층 중 2층 201호로서 (사용승인일 : 2017.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

기호 001 : 다세대주택(방2, 주방, 화장실, 발코니 등)으로 이용중임. 기호 002 : 주거용오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 다용도실 등)로 이용 중임.(내부구조는 별첨"건물이용상태" 참조)

설비내역

기호 001 : 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음. 기호 002 : 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 001 : 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지임. 기호 002 : 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄한 주거용오피스텔 및 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

기호 001 : 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 002 : 남측으로 노폭 약 8미터 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 602-5번지 : 제2종일반주거지역(2019-01-02), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역. 의정부동 27-8번지 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2.1. 1.주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, "상우고등학교" 동측 인근 및 경전철 "의정부중앙역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 2.교통 상황

본 건은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(경전철)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2017년 8월 7일 신한은행의 근저당 (174,000,000원)입니다. 이후 접수된 권리인 2025년 7월 2일 안태숙의 가압류 (80,000,000원)와 2026년 1월 7일 안태숙의 강제경매 개시 결정 (80,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로서, 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 채권 총액은 254,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황은 파악된 바 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 현장 확인을 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집한 상업 지역으로, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지(의정부동 27-8번지)는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류(폭 8m~10m) 및 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 과밀억제권역에 해당하며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 상우고등학교가 소재하고 있으며, 기타 교육시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

등기부상 모든 권리는 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용은 명시되지 않았으므로, 입찰 전 반드시 소멸 여부를 재확인해야 합니다.

6.2. 혐오시설 확인

본건 소재지(의정부동 27-8번지)는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 이는 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이므로, 해당 시설의 정확한 위치와 영향 범위를 추가적으로 확인하여 잠재적 리스크를 평가해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 매매가 추이를 볼 때, 감정가 대비 시세가 안정적으로 유지되거나 소폭 상승하는 경향을 보입니다. 다만, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이라는 점과 권리 해석에 주의가 필요한 부분은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임대차 관계는 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부 중앙역 역세권 입지로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 12월 30일: 16,300만원 (58.44㎡, 4층)

* 2025년 2월 24일: 16,800만원 (59.74㎡, 4층)

* 2025년 4월 24일: 16,000만원 (58.44㎡, 7층)

본 건의 건물면적은 59.74㎡이며, 최근 실거래가 중 2025년 2월 24일 거래된 16,800만원(59.74㎡)과 동일 면적 거래가 존재합니다. 최근 3건의 거래 평균가는 약 16,367만원입니다. 감정가(166,000,000원)와 최근 시세(평균 약 16,367만원)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

감정가: 166,000,000원

최근 실거래가 최고가: 168,000,000원 (59.74㎡)

최근 실거래가 평균가: 약 163,667,000원

본 물건은 일반상업지역 오피스텔로, 역세권 입지 등의 장점이 있습니다. 그러나 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 권리 해석에 주의가 필요하며 임차인 현황 미확인 등은 현장 조사를 통해 반드시 보완해야 합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 시세 수준 및 잠재적 리스크를 반영하여 감정가 이하 또는 근접한 수준에서의 입찰을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.