나이스옥션 법원경매 부산 2022타경59686 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 661-7 베스아이 10층1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2022.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치하는 베스아이 제10층
제1004호 및 토지로서, 부근은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도1호선 "서면역, 부전역"
및 부산도시철도2호선"전포역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 내 제10층 제1004호로서
외벽 : 석재타일, 드라이비트, ZINC 마감.
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

본건 제10층 제1004호는 공동주택(도시형생활주택) 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별
난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 제10층 제1004호는 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로
내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

- 별도등기 있음
- 2022.12.13. 경매개시결정 당시 대지권미등기였으나, 2024.12.4.자로 대지권등기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2022타경59686 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 661-7 베스아이 10층1004호

용도: 도시형생활주택

감정가: 111,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.223605780085798㎡ (약 1.58평)

건물면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

건물지분: 18.62㎡ (약 5.63평)

전용면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

1.4. 건축물 정보

건물명: 베스아이

층수: 해당 10층 / 총 12층

준공일: 2015년 03월 20일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 "서면역, 부전역" 및 2호선 "전포역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(42m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (동래농업협동조합, 2020년 7월 20일 접수) 이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 4번 주택임차권 등기 (채권자: 김녀경, 금액: 50,000,000원, 접수일자: 2022년 7월 15일): 임차인이 임차보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 배당받지 못한 잔액 범위 내에서 매수인에게 인수됩니다.

* 갑구 2번 소유권이전청구권가등기 (채권자: 오정희, 접수일자: 2020년 9월 28일): 말소되지 않고 인수됩니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 위에서 언급된 인수되는 권리를 제외한 나머지 권리들은 소멸될 예정입니다. (갑구 5번 강제경매 포함)

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 별도등기가 존재합니다. (매수인이 인수할 수 있으므로, 등기부등본을 통한 확인이 필요합니다.)

* 경매개시결정 당시 대지권미등기 상태였으나, 2024년 12월 4일자로 대지권등기가 완료되었습니다. 이는 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 02일

* 확정일자: 2020년 03월 20일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2022년 07월 15일

* 권리분석상 인수 보증금: 0원 (단, 배당을 받지 못할 경우 50,000,000원 인수 가능성 있음)

* 주의: 임차인의 보증금 50,000,000원은 대항력이 있으므로, 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 전포동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 특히 서면역과 전포역을 중심으로 활발한 상권을 형성하고 있어 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

4.2. 개발 잠재력

전포동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있으며, 젊은 층의 유입이 많아 상업 시설 및 주거 시설의 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

부산 지하철 1, 2호선 역세권에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.3. 교육 환경

"전포초등학교"가 인근에 있어 학군 관련 접근성이 있으나, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.4. 주거 환경

도시형생활주택으로서 현대적인 주거 시설을 갖추고 있으며, 12층 건물 내 10층에 위치하여 조망 및 일조권 관련 이점이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 가능성: 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기: 갑구 2번 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 향후 소유권 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 별도등기 존재: 등기부등본 상 별도등기가 있다는 점은 추가적인 부담이나 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있어, 반드시 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가서상 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 실제 내부 상태 및 하자 여부에 대한 정밀한 현장 조사가 필수적입니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 전포동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기, 별도등기 존재 등 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어, 철저한 권리분석과 현장 재확인이 반드시 선행되어야 합니다. 대지권미등기 문제가 해결된 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크들을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 1, 2호선 이용이 편리하여 시세 상승 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 전포동 지역 가치: 부산의 핵심 상업 및 주거 지역 중 하나로, 안정적인 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 임대 수요를 타겟으로 하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다. 제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 물건과 유사한 면적(약 5.63평)의 다세대 주택이 2025년 10월 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 1,243만원 수준입니다. 본건의 감정가가 이보다 다소 높은 편이나, 건물 유형(도시형생활주택, 고층) 및 입지, 기타 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원 인수, 말소되지 않는 가등기 및 별도등기 등 권리상의 복잡성을 감안할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 권리관계 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

만약 85,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 투입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)은 약 135,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.