나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21347 [2] 부산광역시 금정구 남산동 374-66 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 금정중학교 남측 인근에 위치하는 토지로서,
주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 현장
조사일 현재 남산역지역주택조합사업이 진행 중입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 범어사역
이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1토지는 장방형, 기호 3토지는 사다리형의 토지로 주상용 건물의 부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태

기호 1토지는 남측으로, 기호 3토지는 북측으로 약 6미터 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 및 기호 3토지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블럭조 슬라브지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 외장 판넬 붙임 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 타일 붙임 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 사용 중입니다.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 사용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

ㄱ) 구조 및 규격 등
별첨""지적 및 건물개황도"" 기호 ㄱ ~ ㅂ 참조

ㄴ) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 영향이
없을 것으로 판단됩니다.

부합물 및 종물

ㄱ) 구조 및 규격 등
별첨""지적 및 건물개황도"" 기호 ㅈ ~ ㅊ 참조

ㄴ) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 영향이
없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사일 현재 공실상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 금정중학교 남서측 인근에 위치하는 다세대
주택 에이동 1층 101호로서, 주위는 단독주택, 소규모공동주택, 근린생활시설 등으로
형성되어 있으며, 현장조사일 현재 남산역지역주택조합사업이 진행 중입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장 및 도시철도1호선 범어사역이 인근에
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

브럭조 스라브가 에이동 2층 건물내 1층 101호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 약 3.5미터 내외폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구,가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이
제한지역(기준높이65m), 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이90m), 상대보호구역
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사일 현재 공실 상태입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21347 (2)

* 소재지: 부산광역시 금정구 남산동 374-66

* 용도: 다세대주택 (복합 용도 가능성: 단독주택, 근린생활시설, 주택 3세대 및 공동주택)

* 감정가: 688,713,000원

* 토지면적: 179.12㎡ (약 54.18평)

* 건물면적: 352.62㎡ (약 106.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 15.60㎡ (약 4.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOO

* 특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 금정중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 현장 조사일 현재 남산역 지역주택조합사업이 진행 중입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측 및 북측으로 약 6미터 폭의 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 건물 구조: 블럭조 슬라브지붕 2층 건물 및 철근콘크리트/벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 구성되어 있으며, 다세대주택 A동 1층 101호를 포함합니다.

* 건물 이용상태: 주택 및 근린생활시설, 공동주택(다세대주택)으로 사용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상이며, 현장 조사일 현재 공실 상태로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 29일 다올저축은행의 근저당권 (을3) 입니다.

* 등기부상 권리현황:

* 소유권 이전: 김윤호(1995), 김명자(2007), 남산역지역주택조합추진위원회(2022).

* 근저당: 다올저축은행 (2022-04-29, 5,200,000,000원).

* 가압류: 최동민(2024-11-14), 신영경(2024-12-05), 김진수(2025-04-24), 안종락(2025-06-17).

* 강제경매: 서윤식(2025-02-19, 122,771,370원 - 본건), 안용철(2025-03-20), 신현범(2025-03-31).

* 임의경매: 다올저축은행(2025-03-10, 4,240,661,512원).

* 매각 후 소멸 예상 권리: 말소기준권리(을3) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 특별히 인수해야 할 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 임대 관계가 미상이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대차 관계 미상으로 인한 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 금정구 남산동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 소규모 공동주택, 단독주택, 상가들이 분포하고 있으며, 지역주택조합 사업이 진행 중이라는 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 금정중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 부산도시철도 1호선 범어사역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년(또는 1980년/2002년)에 건축된 건물로, 장기적인 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역주택조합 사업 영향: 현재 진행 중인 지역주택조합 사업이 본건의 향후 가치 및 개발에 어떤 영향을 미칠지에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상이고 공실 상태이나, 실제 임대차 계약 현황 및 점유 관계에 대한 추가 확인을 통해 명도 관련 예상치 못한 변수를 대비해야 합니다.

* 제시외 건물: 본건 매각에 제시외 건물(15.60㎡)이 포함되나, 토지 제시외면적이 없어 토지 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 금정구 남산동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 교육 시설, 그리고 지역 개발 호재(지역주택조합 사업)를 갖춘 입지입니다.

* 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 인수되는 임차보증금이 없다는 점은 명도 측면에서 긍정적이나, 임대차 관계 미상에 따른 세부 확인은 필요합니다.

* 건물의 노후화와 지역주택조합 사업 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 권장됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 남산역 지역주택조합 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 규모의 경제 및 개발 잠재력 보유.

* 경매를 통한 시세 차익 확보 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본건의 감정가는 688,713,000원이며, 토지 179.12㎡, 건물 352.62㎡ (제시외 포함)를 포함하는 일괄 매각 물건입니다. 주변 개별 다세대주택 단위의 최근 실거래가(평당 약 442만원 ~ 604만원)는 본건의 토지 및 건물 전체 규모와 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 가늠하는 지표로 참고할 수 있습니다.

본 물건은 1994년(또는 1980년/2002년) 건축 연도로 노후화가 진행되었으나, 감정가는 이러한 부분을 반영한 것으로 보입니다.

남산역 지역주택조합 사업과 같은 개발 호재는 미래 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다.

다수의 채무 총액(총 55억 원 이상)은 높은 수준이나, 이는 경매 절차 진행에는 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 감정가의 75% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 510,000,000원 ~ 550,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.