나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [10] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

본건(305호)과 304호 간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

3

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12602 (10)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층 305호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 442,000,000원

* 토지면적: 96.47㎡ (약 29.18평)

* 토지지분: 96.466㎡ (약 29.18평)

* 건물면적: 216.67㎡ (약 65.54평)

* 건물지분: 216.67㎡ (약 65.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

2. 입지조건

2

3

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치한 '서영프라자' 3층 305호입니다. 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 주건물은 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

2. 권리분석

2

3

* 말소기준권리: 을1 순위 근저당권 (대형기선저인망수산업협동조합, 2016.04.25.)입니다.

* 등기부요약:

* 소유권 보존: 주식회사서영씨앤디 (2016.04.25.)

* 근저당권: 대형기선저인망수산업협동조합 (2016.04.25.) - 말소기준권리

* 근저당권: 대신저축은행 (2024.07.15.)

* 임의경매개시결정: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025.09.24.) - 본건 경매 사건

* 등기부채권 총액: 1,897,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 상 비고란에 언급된 '지상권'은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2. 상권분석

2

3

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 305호입니다. 외벽은 장식석 붙임 및 강화유리, 내벽은 내부인테리어 및 콘크리트, 창호는 강화유리로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 본건 305호는 공실 상태로 조사되었습니다. (참고: 건물 전체적으로는 근린생활시설로 이용 중이며, 일부 호실은 식당, 모던 아울렛 등으로 이용 중입니다.)

* 설비내역: 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 소화전, 승강기 설비, 도시가스 시설 등이 설치되어 있습니다.

2. 생활정보

2

3

* 주변 환경: 본건 인근에 증산중학교가 위치하며, 다수의 근린생활시설과 공동주택이 밀집해 있어 주거 및 상업 편의시설 이용이 편리합니다. 서리단길과 같은 특색 있는 거리도 인근에 형성되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 본건 인근에는 다양한 상업 시설이 분포하고 있으며, 마사지샵 등 생활 편의시설을 쉽게 찾을 수 있습니다. 또한, 물금청소년문화의집이 건립 예정에 있어 지역 편의시설 확충이 기대됩니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면 본건 소재지 및 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2. 잠재적 리스크

2

3

* 공부와의 차이: 본건 305호와 인접한 304호 간 내부 경계벽이 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보입니다. 이는 이전 영업점에서 임의로 변경하여 사용한 것으로 추정되며, 경계 복원이 용이한 것으로 조사되었으나 정확한 사실관계 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 확인되지 않아 향후 명도 및 임대차 협상 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 종합 의견

2

3

본건은 경상남도 양산시 물금읍의 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 감정가는 4.42억 원입니다. 증산중학교 인근의 중심 상업지에 자리하여 입지 조건은 양호한 편이며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내부 편의시설도 갖추고 있습니다. 그러나 305호와 304호 간 내부 경계벽이 공부와 다르게 설치된 점, 임대 관계가 미상인 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

2. 투자 포인트

2

3

* 양산시 물금읍 상업지역 내 핵심 입지에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근에 학교와 공동주택 단지가 밀집해 있어 잠재적 배후 수요가 풍부합니다.

* 건물은 토지 및 건물 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

2. 예상 입찰가

2

3

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 442,000,000원을 기준으로 하되, 내부 경계벽 문제, 공실 상태, 향후 명도 및 임대차 협상 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.