나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [8] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12602 (8)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층 303호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 388,000,000원

* 토지면적: 86.42㎡ (약 26.14평)

* 건물면적: 194.11㎡ (약 58.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치한 "서영프라자" 내에 소재합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 공동주택 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 건물은 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 건물은 2면이 포장도로에 접해 있어 주변 가로망 상태는 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 소유권: 2016년 4월 25일 주식회사서영씨앤디 명의로 소유권보존 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 2016년 4월 25일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 기타 권리: 본 경매 사건은 대형기선저인망수산업협동조합의 신청으로 진행되며, 등기부 상 총 채권액은 1,897,000,000원(근저당 1,477,000,000원 + 근저당 420,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 파악되지 않았으나, 인수되는 보증금이 없으므로 임차인으로 인한 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계의 정확한 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 물건 유형: 본건은 제1,2종 근린생활시설로 이용 중인 상가 건물입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 장식석 및 강화유리, 내벽은 내부 인테리어 및 콘크리트, 창호는 강화유리로 마감되었습니다.

* 건물 내 이용 현황:

* 103호: 인접한 102호와 함께 식당으로 이용 중입니다.

* 107호: 공실 상태입니다.

* 202호~205호: 모던 아울렛으로 이용 중입니다.

* 302호~305호: 공실 상태입니다.

* 주변 상권: 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 있는 상권입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본 건물에는 위생 및 급배수 시설, 소화전, 승강기, 도시가스 시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 본건 소재지인 양산시 물금읍 가촌리 일대는 쇼핑몰, 식당, 카페, 마트(탑마트), 편의점(세븐일레븐), 은행, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 증산중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

* 103호는 건축물대장 현황도와 달리 내부 경계벽 일부가 철거되어 인접한 102호와 함께 사용 중이나, 경계 복원이 용이하여 구분건물로서의 독립성은 인정될 것으로 보입니다.

* 304호와 305호 간 내부 경계벽이 건축물대장 현황도와 다르게 설치되어 있으나, 이 또한 경계 복원이 용이하여 구분건물로서의 독립성은 인정될 것으로 사료됩니다.

이러한 내부 구조 변경 사항은 현장 확인 및 필요시 원상 복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 동일 채무를 담보하는 다른 물건이 존재함을 의미합니다. 다른 담보물의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건에 미칠 영향이 있을 수 있습니다.

* 공실: 107호 및 302호~305호가 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 해소를 위한 임대 마케팅 및 관리 노력이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시 소주동에 과거 악취 등으로 문제가 되었던 폐소각 시설이 있었으나, 이는 해당 물건지로부터 거리가 있는 다른 지역입니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍의 중심 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 아파트 단지와 주거 밀집 지역에 인접하여 배후 수요가 확보된 입지를 가지고 있습니다. 주변 교통 및 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 자체적으로도 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 일부 호실의 내부 구조 변경 사항은 낙찰 후 확인 및 조치가 필요할 수 있으며, 현재 공실이 존재하는 점은 임대 수익 창출에 있어 고려해야 할 부분입니다. 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 양산 물금 신도시 개발 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 상권: 배후 주거 단지를 기반으로 한 안정적인 근린 상권입니다.

* 소멸되는 권리: 모든 권리가 말소되는 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 향후 임대 수익: 현재 공실인 호실을 임대하여 추가 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 388,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 이는 낙찰자가 스스로의 판단과 시장 조사를 통해 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.