나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [9] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

본건(304호)과 305호 간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12602

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9, 서영프라자 3층 304호

건물명: 서영프라자

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물

준공일: 2016년 4월 18일

1.2. 면적 정보

토지면적: 96.47㎡ (약 29.18평)

토지 지분: 96.466㎡ (약 29.18평)

건물면적: 216.67㎡ (약 65.55평)

건물 지분: 216.67㎡ (약 65.55평)

1.3. 감정 및 경매 정보

감정가: 433,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합 (추정)

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항: 본건(304호)과 305호 간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 건물 내에 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 소재한 건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 본건 토지는 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사서영씨앤디 (2016.04.25)

* 근저당: 대형기선저인망수산업협동조합 (2016.04.25, 1,477,000,000원) - 말소기준권리 (제공된 정보상 말소 표기이나, 비고란에 말소기준권리로 기재되어 있음. 실제 말소 여부 및 기준권리 확정 필요)

* 근저당공동담보: 대신저축은행 (2024.07.15, 420,000,000원) - 말소

* 임의경매: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025.09.24, 2,852,068,220원) - 개시 결정

3.2. 말소기준권리

제공된 자료에 따르면 2016년 4월 25일자 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 기재되어 있습니다. 다만, 해당 권리에 '말소' 표기가 되어 있어 실제 말소기준권리 확정을 위해 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리(확정 시)보다 선순위인 권리가 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 현재까지 파악되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부와 무관하게 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 현장 확인 시 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 서영프라자는 경상남도 양산시 물금읍 일대의 근린생활시설 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 주변에는 다양한 종류의 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있어 상권 활성화를 기대할 수 있는 지역입니다.

4.2. 건물 내 업종 현황 (참고)

* 1층 103호: 식당 (인접 102호와 일체 이용)

* 2층 202호~205호: 근린생활시설 (이용 상태는 구체적으로 명시되지 않음)

* 3층 302호, 303호: 근린생활시설 (이용 상태는 구체적으로 명시되지 않음)

* 3층 304호 (본건): 근린상가

* 3층 305호: 근린생활시설 (이용 상태는 구체적으로 명시되지 않음)

* 이 외에도 건물 내 여러 호실이 근린생활시설로 이용 중이며, 일부 공실 상태(2층 202호, 3층 302호, 303호, 304호, 305호 등)로 파악됩니다. (감정평가서 요약 기준)

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

증산중학교 인근에 위치하며, 서영프라자 건물 자체 및 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 식당, 은행, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 소화전, 승강기, 도시가스 시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건 소재지 인근에 증산중학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (내부 경계벽 문제)

본건(304호)과 인접한 305호 간의 내부 경계벽이 건축물대장 및 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보입니다. 이는 종전 영업점 운영 시 임의로 변경되었을 가능성이 높으며, 추후 원상 복구 시 비용이 발생하거나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, 공부상 위치, 형상, 수치 등이 특정되어 있어 경계 복원이 용이한 것으로 조사되었으므로, 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료됩니다. 경매 진행 시 정확한 사실관계를 재확인해야 합니다.

6.2. 공실 및 임대 문제

건물 내 일부 호실이 공실 상태로 파악되며, 임대 관계가 미상입니다. 이는 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있으며, 공실 장기화 시 투자 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 말소기준권리 불확실성

등기부상 말소기준권리로 기재된 근저당권에 '말소' 표기가 병기되어 있어, 실제 말소기준권리 확정을 위한 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 상업지역에 위치한 근린상가 건물 내 구분소유권입니다. 준수한 입지 조건과 건물 자체의 잠재력은 긍정적입니다. 그러나 본건(304호)과 인접 호실(305호) 간의 내부 경계벽이 공부와 상이한 점은 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다. 또한, 임대 관계 미확인 및 일부 공실은 향후 운영 계획 수립 시 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 개발이 진행 중인 양산시 물금읍의 상업지역 내 입지

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보의 안정성

* 인근 교육 시설 및 편의 시설 접근성 양호

* 다양한 업종으로의 전환이 용이한 근린상가 용도

9. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 임대 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 진행 가능성, 내부 상태 수리 비용, 그리고 시장 전반의 부동산 경기 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산출이 어렵습니다. 따라서, 본 보고서에 기재된 감정가를 기준으로 삼되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

* 주변 시설 검색 결과: 현재까지 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 입지 파악을 위해 현장 답사를 통한 주변 환경 재확인이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.