나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [4] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12602 (4)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층 203호

용도: 근린상가

감정가: 421,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (대형기선저인망수산업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

1.1. 면적 정보

토지면적: 86.42㎡ (약 26.14평)

건물면적: 194.11㎡ (약 58.72평)

1.2. 가격 정보

감정가: 421,000,000원

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건이 소재한 건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

건물구조:

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 2층 203호이며, 외벽은 장식석 붙임 및 강화유리, 내벽은 내부인테리어 및 콘크리트, 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다.

이용상태 (본건 203호):

본건(203호)은 감정평가서상 근린생활시설로 분류되며, 구체적인 이용 용도는 '모던 아울렛'으로 추정됩니다. (단, 감정평가서 요약상 기호(3~6)가 '모던 아울렛'으로 기재되어 있으며, 203호가 해당 기호에 포함되는지에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았습니다. 일부 호실은 공실 상태로 파악되었습니다.)

토지형상 및 이용상태:

본건 토지는 세장형이며, 제1, 2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접도로상태:

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기사항전부증명서상 2016년 04월 25일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 지상권 등기 내역이 없습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

총 채권액:

등기부등본상 채권 총액은 2,390,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 함

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-24

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주요 시설:

본 건물은 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택단지와 다수의 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

건물 특징:

서영프라자는 총 4층 규모의 철근콘크리트 건물로, 2016년에 준공되었습니다. 다양한 근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다.

본건(203호)의 업종:

구체적인 업종은 '모던 아울렛'으로 추정되나, 공실 상태일 가능성도 있습니다.

기타 호실 현황:

감정평가서 요약에 따르면 1층 103호는 식당으로, 일부 호실(107호, 202호, 204호, 205호, 302호~305호)은 공실 상태로 파악되었습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

본건 소재지 인근에는 다양한 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (참고: 인근에 대형마트, 병원, 공공기관 등 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

주변 교육시설:

"증산중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변 교통시설:

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이:

건축물대장 현황도와 다르게 내부 경계벽이 설치된 호실이 있는 것으로 조사되었습니다. (예: 103호, 304호, 305호). 이는 경계 복원을 통해 해소 가능할 것으로 보이나, 정확한 사실관계 확인이 필요합니다.

임대차 현황:

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 함윤식 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다.

건물 상태:

일부 호실이 공실 상태로 파악되어 공실 리스크를 고려해야 합니다.

채권 총액:

총 채권액(2,390,000,000원)이 감정가(421,000,000원) 대비 현저히 높아, 낙찰 후 채권 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍의 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 양호한 교통 여건과 주변 주거단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 기대됩니다. 특히, 증산중학교와 인접하여 학생 및 교직원 수요도 일부 확보 가능성이 있습니다. 다만, 건물 내 일부 공실 발생 및 공부와의 차이점, 높은 채권 총액 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계 미확인에 따른 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 물금 신도시 내 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* "증산중학교" 인근에 위치하여 교육 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인해, 유찰 시 투자 매력도가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 421,000,000원을 기준으로 하되, 유찰 시마다 20~30%씩 하락하는 경매 절차를 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 본 물건의 높은 채권 총액과 건물 내 일부 공실 상태, 공부와의 차이점 등을 종합적으로 고려하여 입찰 참여자 간의 경쟁률, 물건의 실제 가치, 향후 임대수익률 등을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인 및 주변 상가 시세, 공실률, 임대료 수준 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. (검색 결과, 인근 상가 임대 시세는 면적 및 층별로 다양하게 형성되어 있으나, 평당 5만원~10만원 이상으로 형성된 매물들이 확인되었습니다. 정확한 시세 조사를 통해 투자 수익률을 계산해야 합니다.)

- 주변 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.