나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [7] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12602 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

물건 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9, 서영프라자 3층 302호

물건 종류: 집합건물 (상가)

1.2. 물건 현황

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 86.42㎡ (약 26.14평)

건물 면적: 194.11㎡ (약 58.72평)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

1.3. 가격 정보

감정가: 396,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인근 주요 시설: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

대중교통 접근성: 인근에 대중교통 수단이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

차량 접근성: 본건 주건물은 차량 접근이 가능하며, 인근 가로망 상태는 양호합니다.

도로 접면: 본건은 2면이 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

용도지역: 일반상업지역

지구단위계획: 제1종지구단위계획구역

도로 현황: 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권: 주식회사서영씨앤디 (2016-04-25 소유권보존)

근저당 (말소기준권리): 대형기선저인망수산업협동조합 (2016-04-25 접수, 1,477,000,000원)

기타 권리:

- 대신저축은행 근저당공동담보목록 (2024-07-15 접수, 420,000,000원, 말소)

- 양산시 압류 (2025-04-24 접수, 말소)

- 대형기선저인망수산업협동조합 임의경매 (2025-09-24 접수, 2,852,068,220원, 말소)

등기부채권 총액: 1,897,000,000원

3.2. 권리 인수 및 소멸

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 임대관계는 현재 미상입니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 개요

건물명: 서영프라자

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

층수: 지하 1층, 지상 4층

마감재: 외벽 - 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽 - 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호 - 강화유리 창호 등.

4.2. 층별 이용 현황

본 건은 서영프라자 내 여러 호실을 포함하며, 파악된 이용 현황은 다음과 같습니다.

- 1층 103호: 근린생활시설 (인접한 102호와 같이 식당으로 이용 중)

- 1층 107호: 근린생활시설 (공실 상태)

- 2층 202호~205호: 근린생활시설 (모던 아울렛으로 이용 중)

- 3층 302호~305호: 근린생활시설 (공실 상태)

4.3. 상권 특성

주변 상업시설: 본건이 위치한 물금읍 가촌리는 상업시설과 공동주택이 밀집한 지역으로, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 근린상권이 형성되어 있습니다.

잠재적 이용 수요: 다양한 업종의 상가들이 입점해 있으며, 공실 상태인 호실의 경우 신규 임차인 유치를 통해 추가 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보 및 편의시설

5.1. 주변 편의시설

학교: 증산중학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

기타 근린시설: 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 건물 내부 설비

기본 설비: 본 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 소화전, 승강기 설비, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있습니다.

승강기: 건물 내 승강기 1대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 불일치

103호: 내부 경계벽 일부가 없이 인접 호실(102호)과 일체로 이용 중입니다. 건축물대장상 위치, 형상, 수치 등으로 경계 복원이 용이하나, 경매 진행 시 정확한 사실관계 재확인이 필요합니다.

304호, 305호: 내부 경계벽이 건축물대장 현황도와 다르게 설치되어 있습니다. 종전 영업점에서 임의로 변경한 것으로 추정되며, 경계 복원 용이하나 정확한 사실관계 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 조사되었습니다. 추후 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 채무 관계나 권리 변동에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 상세히 확인해야 합니다.

7. 혐오시설 유무

주변 유해 시설 조사 결과, 본건 소재지인 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 (백호로 58) 인근에 유해하거나 혐오 시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 양산시 내에 소각장 관련 시설에 대한 논의가 있으나, 본건과의 직접적인 인접성은 없는 것으로 파악되었습니다.

8. 투자 포인트

입지 장점: 증산중학교 인근에 위치하며, 상업 및 주거 지역의 중심부에 자리 잡아 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

상권 내 위치: 서영프라자 내 여러 호실을 일괄 매각하므로, 다양한 업종으로의 활용 및 임대 수익 확보가 가능합니다.

향후 개발 가능성: 양산시는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍의 핵심 상업지구에 위치한 서영프라자 내 다수 호실을 포함하는 집합건물입니다. 우수한 교통 접근성과 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, 근린생활시설로서의 활용 가치가 높습니다. 다만, 공부상 불일치 사항과 임대차 관계 미상인 점은 경매 참여 시 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 리스크 요인입니다. 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

10. 예상 입찰가 산정

감정가는 396,000,000원입니다.

인수할 임차보증금이 없는 점과 물건의 입지 및 상권 잠재력을 고려할 때, 감정가 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 공부상 불일치 사항 복구 비용, 향후 임대차 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 초기에는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 경우 입지 및 상품성을 고려하여 감정가 대비 90~100% 범위 내에서 검토해볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 시세 및 임대 현황 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.