나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12602 (2)

물건소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 107호

건물구분: 집합건물

용도: 근린상가

감정평가액: 431,000,000원

토지면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

건물면적: 91.18㎡ (약 27.58평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 현황

건물명: 서영프라자

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

주용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

총층수: 지하 1층, 지상 4층

호수: 총 27개 호

건축일: 2016년 04월 18일

내부 이용상태:

* 103호: 근린생활시설 (인접한 102호와 함께 식당으로 이용 중)

* 107호: 근린생활시설 (공실 상태)

* 기타 호수: 근린생활시설 (일부 아울렛, 다수 공실 상태)

1.3. 토지 현황

토지형상: 세장형

이용상태: 제1, 2종 근린생활시설의 건부지

인접도로: 2면 포장도로 접합, 가로망 상태 양호

토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2면이 포장도로에 접하고 있어 가로망 상태는 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 소유권보존: 주식회사서영씨앤디 (2016-04-25)

* 근저당권 (말소기준권리): 대형기선저인망수산업협동조합 (채권액 389,000,000원, 2016-04-25)

* 근저당권: 대신저축은행 (채권액 420,000,000원, 2024-07-15)

* 임의경매개시결정: 대형기선저인망수산업협동조합 (채권액 2,852,068,220원, 2025-09-24, 사건번호: 2025타경12602)

3.2. 권리 소멸 여부

말소기준권리인 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(2016-04-25)보다 후순위 권리인 대신저축은행의 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

3.4. 특이사항

* 채권 최고액 총합계: 809,000,000원 (등기부상 근저당권 합계)

* 본건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 물금읍 가촌리는 신도시 개발 지역으로, 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 "증산중학교"가 위치하며, 다수의 근린생활시설 및 공동주택이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 내 이용 현황

건물 전체 27개 호 중 본건(107호)은 공실 상태입니다.

인근 103호는 식당으로 이용 중이며, 일부 호실은 아울렛 등으로 활용되거나 공실 상태입니다.

이는 상권 내 수요 및 공급 상황, 임대료 수준 등에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 "증산중학교"와 인접해 있으며, 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

주변에 대중교통수단이 있어 이동이 용이합니다.

건물 자체 내에 승강기, 위생 및 급배수, 도시가스 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 103호: 인접한 102호와 내부 경계벽 일부 없이 함께 이용 중이나, 경계 복원이 용이하여 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료됩니다. 경매 진행 시 정확한 사실관계 재확인 필요.

* 304호, 305호: 건축물대장 현황도와 다르게 내부 경계벽이 설치되어 있으며, 종전 영업점이 임의로 변경하여 사용한 것으로 추정됩니다. 경계 복원 용이성이 있어 독립성은 인정될 수 있으나, 재확인 필요.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공되어 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 결과나 가치 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 공실 및 임대 현황

본건 107호는 현재 공실 상태이며, 건물 내 다수의 호실이 공실로 파악됩니다. 임대관계는 미상입니다. 공실 장기화 시 공실 위험을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

* 가축사육제한구역: 일부 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육 관련 시설의 설립이나 운영에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 중심 상업지역에 위치한 근린상가입니다.

차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변의 공동주택 및 상업시설로 인해 기본적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 건물 내 다수 호실의 공실 상태와 공부상 내부 경계벽의 차이점은 잠재적 리스크 요인으로 파악됩니다.

특히 107호는 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 운영 계획 수립이 중요합니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 물금 신도시 내 상업지역에 위치하여 안정적인 유동인구 및 배후수요 확보 가능성이 있습니다.

* 활용 가능한 면적: 91.18㎡(약 27.58평)의 전용면적을 활용하여 다양한 업종으로의 임대가 가능합니다.

* 건물 인프라: 엘리베이터, 도시가스 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확: 후순위 권리들이 매각으로 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 431,000,000원입니다.

경매 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 물건의 상태, 향후 임대 수익률, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

별도의 인수 보증금이 없는 관계로, 감정평가액을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 함께 보수적인 접근을 권장합니다.

이는 일반적인 참고 자료이며, 실제 입찰가는 경매 당일 현장 상황 및 경쟁률에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.