나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [6] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12602 (6)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자

용도: 근린상가

감정가: 479,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

1.2. 면적 정보

토지면적: 96.47㎡ (약 29.18평)

토지지분: 96.466㎡ (약 29.18평)

건물면적: 216.67㎡ (약 65.55평)

건물지분: 216.67㎡ (약 65.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 내 상가입니다.

주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사서영씨앤디 (접수일자: 2016-04-25)

* 근저당: 대형기선저인망수산업협동조합 (접수일자: 2016-04-25, 말소기준권리, 원 채권액: 1,670,000,000원)

* 근저당: 이학수 (접수일자: 2023-03-17, 원 채권액: 300,000,000원)

* 근저당: 대신저축은행 (접수일자: 2024-07-15, 원 채권액: 420,000,000원, 공동담보)

* 임의경매개시결정: 대형기선저인망수산업협동조합 (접수일자: 2025-09-24, 채권액: 2,852,068,220원)

* 등기부 채권 총액: 2,390,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

말소기준권리인 2016-04-25자 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

별도의 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로는 제1,2종근린생활시설로 사용되고 있습니다.

본 경매 대상에는 감정평가서상 아래 호실들이 포함됩니다:

* 1층 103호: 근린생활시설 (인접한 102호와 같이 식당으로 이용)

* 1층 107호: 근린생활시설 (공실 상태)

* 2층 202호: 근린생활시설 (모던 아울렛)

* 2층 203호: 근린생활시설 (모던 아울렛)

* 2층 204호: 근린생활시설 (모던 아울렛)

* 2층 205호: 근린생활시설 (모던 아울렛)

* 3층 302호: 근린생활시설 (공실 상태)

* 3층 303호: 근린생활시설 (공실 상태)

* 3층 304호: 근린생활시설 (공실 상태)

* 3층 305호: 근린생활시설 (공실 상태)

건물 내 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기, 도시가스시설이 설치되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

본 건물은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 일대의 근린생활시설 및 공동주택 밀집 지역에 위치합니다.

"증산중학교" 인근으로 학생 및 학부모 관련 수요층도 기대할 수 있으며, 주변 상업 시설 및 주거 단지를 배후로 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설 및 공동주택이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 대중교통 수단 이용이 편리하여 이동성이 좋습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있어, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지이용계획상 "가축사육제한구역" 및 "상대보호구역"에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 103호: 내부 경계벽 일부가 없이 인접 호수(102호)와 일체로 이용 중. 건축물대장상 현황도와 위치, 형상, 수치 등이 특정되어 경계복원 용이하나, 경매 진행 시 정확한 사실관계 재확인 필요.

* 304호, 305호: 내부 경계벽이 건축물대장 현황도와 다르게 설치된 것으로 추정됨. 경계복원 용이하나, 경매 진행 시 정확한 사실관계 재확인 필요.

6.2. 기타 특이사항

* 임대관계는 미상입니다.

* 현장 방문 시 정확한 임대 현황 및 상태를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 서영프라자 내 여러 호실을 일괄 매각하는 근린상가입니다.

입지적으로는 양산 물금 신도시 지역 내로, 주변 공동주택 및 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있으며 교통 접근성도 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰 후 권리 인수 부담은 적습니다.

다만, 일부 호실의 공부상 면적과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인을 감안하더라도, 안정적인 상권에서의 투자 또는 실사용 목적 물건으로 고려해볼 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양산 물금 신도시 개발에 따른 지속적인 인구 유입 및 지역 가치 상승 기대.

* 복수의 상가 호실 일괄 매각으로 향후 통합 운영, 개별 분할, 용도 변경 등 다양한 활용 가능성 보유.

* 신규 개발 지역 상권의 초기 투자 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 479,000,000원

본 건은 인수되는 임차보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 내부 수리 상태, 공실률, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 소요 시간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 시세 조사와 수익성 분석을 통해 낙찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.