나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [5] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12602 (5)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층 204호 (신주소: 경상남도 양산시 백호로 58)

용도: 근린상가

감정가: 470,000,000원

토지면적: 96.47㎡ (약 29.18평)

건물면적: 216.67㎡ (약 65.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 "증산중학교" 북서측 인근에 위치한 서영프라자 2층 204호입니다.

* 주변 환경: 본건 건물 주변은 근린생활시설 및 공동주택 단지로 형성되어 있어 상권 및 주거 환경이 조화롭게 이루어져 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 버스정류장 등이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 건물은 2면이 포장된 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2016년 4월 25일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기사항:

* 소유권 보존: 주식회사서영씨앤디 (2016-04-25)

* 근저당권: 대형기선저인망수산업협동조합 (2016-04-25, 말소기준권리)

* 근저당권: 이학수 (2023-03-17, 말소)

* 근저당권공동담보목록: 대신저축은행 (2024-07-15, 말소)

* 임의경매개시결정: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025-09-24, 말소)

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 2,390,000,000원이며, 경매 신청 채권은 2,852,068,220원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (합계 0원).

* 임대차 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다. 임대차 관계가 미상인 경우, 추후 인수되는 권리나 명도 저항이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 본건이 소재한 서영프라자는 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 다양한 근린생활시설로 이용 중에 있습니다. (주요 이용 현황: 1층 식당, 2층 모던 아울렛/공실, 3층 공실). 본건 204호는 공실 상태로 파악됩니다.

* 주변 상권: 증산중학교 인근 지역으로, 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 상권입니다.

* 업종 적합성: 근린생활시설 용도로, 주변 배후 주거 단지의 수요를 충족시킬 수 있는 업종 (예: 식당, 카페, 소매점, 서비스업 등)에 적합할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 북서측 인근에 증산중학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 다수의 상업 시설(마트, 편의점 등), 금융기관, 병원 및 약국 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 의료 시설: 인근에 종합병원 또는 대형 병원은 검색되지 않으나, 다수의 의원급 의료기관이 소재하여 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 인근 공공시설로는 행정복지센터 등이 존재합니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건 주변에 혐오시설이나 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 이는 담보물 가치 하락 시 추가적인 채권 압류 등의 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 공실 위험: 현재 204호는 공실 상태로 파악되어, 낙찰 후 공실 장기화에 따른 수익 공백 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 103호는 인접 호수와 내부 경계벽 일부가 없이 통합 이용 중이며, 304호 및 305호는 내부 경계벽 설치 상태가 건축물대장과 상이한 것으로 조사되었습니다. 이러한 내부 구조 변경은 추후 건축물 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 경매 진행 시 현장 확인 및 관련 부서(건축과) 문의를 통해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

양산시 물금읍의 주거 및 상업 복합 지역 내 위치한 근린상가 물건입니다. 증산중학교 인근이라는 입지적 장점과 잘 갖추어진 교통 및 도로망을 보유하고 있습니다. 하지만, 현재 204호의 공실 상태, 공부와의 차이로 인한 행정적 문제 가능성, 그리고 미확인 임대차 관계 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 양산 신도시 개발 지역 내 상업지구에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 활용 가능성: 다양한 근린생활시설 업종이 입점 가능한 유연성을 가지고 있으며, 주변 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 가격: 감정가 470,000,000원을 기준으로, 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 시세 조사를 통해 합리적인 낙찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 470,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본건의 현장 상태 및 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 최소 입찰 가격이 결정될 가능성이 높습니다. 다만, 적극적인 입찰자들의 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 함께 입찰 전략을 수립하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.