나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12602 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호 로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 1층 103호 및 107호, 2층 202호, 203호, 204호 및 205호, 3층 302호, 303호, 304호 및 305호로서 외벽: 장식석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 및 콘크리트 등 마감. 창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(인접한 102호와 같이 식당으로 이용)임. 기호(2): 근린생활시설(공실상태)임. 기호(3~6): 근린생활시설(모던 아울렛)임. 기호(7~10): 근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

본건 주건물 내 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며 제1,2종근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

1). 본건 기호(1:103호)는 내부 경계벽 일부가 없이 인접호수(102호)와 일체의 식당으로 이용 중이나, 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람. 2). 본건 기호(9:304호)와 기호(10:305호)간 내부 경계벽은 건축물대장 건축물현황도와 다르게 설치되어 있는 것으로 보이며(종전 영업점이 임의로 옮겨 사용한 상태로 추정됨), 건축물대장상의 건축물현황도에 그 위치, 형상 및 수치 등이 특정되어 있어 원상태로 경계복원이 용이한 것으로 조사되어 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 사료 되므로, 경매진행시 정확한 사실관계를 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산지방법원 2025타경12602 (3)호 사건으로, 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9번지(신주소: 경상남도 양산시 백호로 58) 서영프라자 2층 202호에 소재한 부동산임의경매 물건입니다.

건물의 용도는 근린상가이며, 감정평가액은 429,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내에 위치합니다.

* 토지 정보

- 총 면적: 86.42㎡ (약 25.7평)

- 지분 면적: 86.4218㎡ (약 25.7평)

- 형상 및 이용상태: 세장형, 제1,2종근린생활시설 건부지

* 건물 정보

- 총 면적: 194.11㎡ (약 58.2평)

- 지분 면적: 194.11㎡ (약 58.2평)

- 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

- 집합건물 연면적: 5,234.42㎡ (약 1,575.5평)

- 대지 면적: 1,562.4㎡ (약 470.7평)

- 사용승인일: 2016년 04월 18일

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산중학교" 북서측 인근에 위치하는 '서영프라자' 2층 202호입니다.

주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 형성되어 있어 일반적인 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.

본건 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로3류(폭 12~15m)에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 울산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부 현황을 살펴보면, 2016년 4월 25일 주식회사서영씨앤디 명의의 소유권보존등기 이후, 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당(1,670,000,000원)이 설정되었습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.

이후 이학수, 대신저축은행의 근저당 및 대형기선저인망수산업협동조합의 임의경매개시결정 등기(2,852,068,220원)가 순차적으로 등기되었으며, 이들 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 특별히 명시된 사항은 없으나, 등기부 내 '지상권개요' 항목이 존재하므로 이에 대한 재확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

총 등기부채권액은 2,390,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서영프라자는 상업지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 다수의 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

건물 내 이용 상태를 보면, 1층 103호는 식당으로, 107호는 공실로, 2층 202호부터 205호까지는 모던 아울렛으로, 3층 302호부터 305호까지는 공실로 이용 중에 있습니다.

본건인 2층 202호는 현재 모던 아울렛으로 운영 중인 것으로 파악됩니다.

주변 상권은 아파트 단지와 학교(증산중학교)를 중심으로 한 근린 상권이 형성되어 있으며, 업종에 따라서는 일정한 매출 증대가 기대될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물인 서영프라자에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 소화전, 승강기 설비, 도시가스 시설 등이 구비되어 있습니다.

인근에 증산중학교가 위치하고 있으며, 상업지구 특성상 다양한 편의시설(마트, 식당, 은행 등)이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 본건 자체의 전용적인 편의시설 정보는 제한적이므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건 채무와 관련하여 다른 담보물건이 있을 수 있으며, 이는 경매 진행이나 채권 회수 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 잠재적인 점유자나 미확인 권리 관계가 존재할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원이나, 대항력 있는 임차인 여부 등은 별도 확인 필요)

공부와의 차이: 일부 호실(103호, 304호, 305호)의 내부 경계벽이 건축물대장 현황도와 상이한 것으로 조사되었습니다. 원상 복원이 용이하다고는 하나, 인수 후 관련 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

공실: 건물 내 일부 호실(107호, 302~305호)이 공실 상태로, 이는 해당 건물의 상가 공실률이 높거나 임대 시장 상황이 좋지 않음을 시사할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 일반상업지역 내 근린상가 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. 상대보호구역으로 지정된 점은 인근 학교와의 관계에서 일부 업종 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍의 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 인근 주거 단지와 학교를 배후로 하고 있어 잠재적인 가치가 있습니다.

건물 자체는 비교적 신축(2016년 준공)이며, 필수적인 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 명확한 편이나, 임대관계 미상 및 공부와의 차이 등 일부 리스크 요인이 존재합니다.

현재 일부 공실이 있으나, 상가 업종 특성상 적극적인 임대 활동이나 운영 전략을 통해 활성화를 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산시 물금읍의 발달된 상권 및 주거 밀집 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요 확보.

* 상대적으로 신축(2016년 준공)인 건물로, 노후도에 대한 부담이 적음.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 권리 관계가 명확한 편.

* 현재 모던 아울렛으로 이용 중인 본건(202호)은 향후 업종 전환이나 개선을 통해 가치 상승 가능성 내포.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 429,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 권리 분석상 명확한 권리 인수 사항이 없는 점 등을 고려할 때, 시장 상황과 본건의 현재 이용 상태, 잠재적 리스크(공실, 공부와의 차이 등)를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 경쟁을 고려한 입찰이 이루어질 수 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 300,000,000원 ~ 380,000,000원 사이로 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 분위기 및 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.