나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34428 [2] 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 102동 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 서창동 소재 '중촌마을' 내에 위치하며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내, 제1층 제103호 외 1개호로서, 외벽 : 라임스톤 및 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 타일 붙임, 인테리어 마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

(1-가, 2-나) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

바닥 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 서창동 434-2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

가. 건물 기호(1-가,2-나)는 공부상 서창동 434-2, 434-3으로 등재되어 있으나, 434-3은 434-2로 합병되어, 현황 서창동 434-2번지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 공부상 서창동 434-2, 434-3으로 등재되어 있으나, 434-3은 434-2로 합병되어, 현황 서창동 434-2 지상에 소재함
- 건축물대장 총괄표제부에 위반건축물 기재사항 있음(다만 표제부 집합건축물대장 및 전유부 집합건축물대장에는 위반건축물 기재사항이 없음)
- 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2025타경34428 (2) 사건의 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경34428 (2)

1.2. 소재지

광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 102동 1층104호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

912,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 158.13㎡ (약 47.83평)

* 토지지분: 158.135㎡ (약 47.84평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 51.72㎡ (약 15.65평)

* 건물지분: 51.7237㎡ (약 15.66평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

광OOO

1.9. 특이사항

유치권

1.10. 주의사항

* 공부상 서창동 434-2, 434-3으로 등재되어 있으나, 434-3은 434-2로 합병되어, 현황 서창동 434-2 지상에 소재함.

* 건축물대장 총괄표제부에 위반건축물 기재사항이 있음. 다만, 표제부 집합건축물대장 및 전유부 집합건축물대장에는 위반건축물 기재사항이 없음.

* 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 서창동 소재 '중촌마을' 내에 위치하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 소재 부지는 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 소유권:

* 2025-01-24 접수, 소유권보존 (권리자: 한명옥)

* 2025-03-28 접수, 소유권이전2번신탁등기말소 (권리자: 한명옥)

* 말소기준권리:

* 2025-03-28 접수, 근저당 (권리자: 광주농업협동조합, 권리금액: 614,400,000원). 이 권리가 말소기준권리가 되어, 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸될 권리들의 기준이 됩니다.

* 말소 예정 권리:

* 2025-06-11 접수, 압류 (권리자: 서구(광주광역시))

* 2025-06-26 접수, 가압류 (권리자: 해제신용협동조합, 권리금액: 52,831,506원)

* 2025-11-18 접수, 임의경매 (권리자: 광주농업협동조합, 권리금액: 1,061,629,377원)

* 2026-07-08 접수, 압류 (권리자: 서광주세무서장)

위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 그러나 현황조사서 상 '유치권 행사 중' 현수막이 설치되어 있어, 실제 점유 관계 및 권리 성립 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 채권 총액: 667,231,506원

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건이 속한 '서창동434-2,3다세대주택' 단지 내에서 다음과 같은 거래 사례가 확인되었습니다.

* 2025년 2월, 동일 건물 단지 내에서 84.9969㎡ 면적의 다세대주택이 90,000만원 (9억원)에 직거래된 사례가 있습니다. (건축 연도: 2024년)

* 2025년 12월, 동일 건물 단지 내에서 84.9969㎡ 면적의 다세대주택이 42,005만원 (약 4.2억원)에 직거래된 사례가 있습니다. (건축 연도: 2024년)

동일 건물 단지 내에서 건축 연도가 동일한 신축 다세대주택임에도 불구하고, 2025년 2월 9억원에서 같은 해 12월 4.2억원으로 거래 금액에 상당한 차이가 발생한 점은 특이사항입니다. 이는 해당 거래의 구체적인 조건, 유닛의 차이, 또는 시장 변동성 등을 면밀히 검토해야 할 필요성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 철근콘크리트구조의 3층 건물 내 제1층 제104호 다세대주택으로, 바닥 난방, 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다. 이용 상태는 다세대주택으로 사용 중입니다.

* 건축물 상태:

* 건물의 외벽은 라임스톤 및 치장벽돌 쌓기 마감, 내벽은 타일 붙임 및 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

* 토지는 부정형으로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 신축 다세대주택으로서 잠재력이 있으나, 다음과 같은 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 유치권: '유치권 행사 중' 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 만약 유치권이 유효하다면, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 책임이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 건축물대장 총괄표제부에 위반건축물 기재사항이 있다는 점은 잠재적인 행정 처분(이행강제금 부과 등)의 대상이 될 수 있음을 의미합니다. 다만, 전유부 등에는 위반사항이 기재되지 않아 그 정도나 해소 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

* 거래가액 변동성: 동일 건물 단지 내에서 발생한 최근 매매 사례 간의 큰 가격 차이는 향후 시세 예측에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 신축된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 '유치권' 및 '건축물대장 상 위반건축물 기재'라는 중대한 하자 요인을 안고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부가 불분명한 점은 낙찰 후 해결해야 할 주요 과제가 될 수 있습니다. 위반건축물 관련 사항도 행정 처리 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 따라서 본건은 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 이에 대한 철저한 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 준공된 신축 다세대주택으로, 노후도에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치: 리스크 요인들이 해소될 경우, 신축 건물로서의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 912,000,000원을 기준으로, 최근 동일 건물 단지 내에서 2025년 12월 420,050,000원 (약 4.2억원)에 거래된 사례를 고려할 때, 감정가와 실제 거래가 사이의 괴리가 존재합니다. 또한, 본건의 핵심 리스크인 유치권 및 위반건축물 관련 불확실성은 입찰가 산정에 있어 상당한 할인 요인이 됩니다.

따라서, 본건의 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 거래 사례(4.2억원)와 감정가(9.12억원)를 종합적으로 고려하고, 유치권 및 위반건축물 등의 위험 요소를 감안할 때, 낙찰을 위한 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준 또는 그 이하로 고려될 수 있습니다.

현재 시세 및 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 580,000,000원 (5억 8천만원)으로 제안합니다. 이 금액은 잠재적 위험을 감안한 현실적인 시장 가치를 반영하고자 한 수치입니다. 최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사 및 법률적 검토를 거쳐 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.