나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34390 [2] 광주광역시 북구 두암동 853-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지들은 광주광역시 북구 두암동 소재 두암초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 로변 상가지대 및 후면 주택지대입니다.

교통상황

간선도로변 및 후면 단독주택지대로서 차량 접근 및 도로교통 사정 양호합니다.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 가장형 평지, 상업용이고, 기호3 토지는 정방형 평지, 단독주택 용지입니다.

인접 도로상태

기호1 토지는 중로 각지이고, 기호3 토지는 세로 각지로서 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)이고 기호3 토지는 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용곌획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 세멘벽돌조 스레트(현 판넬지붕)지붕 단층으로, 외벽은 타일, 프라스틱사이딩, 페인트 등이고, 내벽은 페인팅 등 창호는 알미늄샷시 등이고, 부속건물1은 내외벽 페인팅, 기호4 건물은 세멘벽돌,연와조 세멘와즙(현 박공지붕 개량 한식지붕) 및 스라브지붕 주택1동과 조립식판넬조 판넬지붕 단층 주택으로 외벽은 화강석재 및 페인팅 마감 내벽은 벽지 등, 창호는 알미늄 샷시 등이고, 기호4 건물 중 조립식판넬조 판넬지붕 일용품소매점(현 주택 등) 외벽은 적벽돌 노출 쌓기 및 판넬마감, 창호는 PVC샷시 등임. 부속건물2는 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 창고(현 주택 및 창고) 외벽은 페인팅, 내벽은 페인팅, 벽지 등 창호는 목재 등 부속건물3은 벽돌조 슬래브지붕 단층 차고(현창고) 외벽은 치장벽돌마감, 내벽은 페인팅, 창호는 목재임. 부속건물4는 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 주차장(대분 입구 차고) 내외벽은 치장벽돌 쌓기 및 페인팅임.

이용상태

기호2 건물은 점포이고, 부속건물1은 화장실, 기호4 건물은 2개동의 단독주택 등이고 부속건물2는 현 주택 및 창고이고, 부속건물3은 현 창고이고, 부속건물4는 대문입구 주차장임.

설비내역

기호2, 4건물은 급,배수설비 구비되고, 기호4 건물은 주택 난방설비, 위생설비 구비하였습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

기호4 건물 중 일용품소매점은 주택 등으로 이용 중이고, 부속건물2 창고는 현 주택 및 창고이고, 부속건물3 차고는 현 창고입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함 (매각 지분 4분의 1)
- 목록 3. 지상 조경시설(연못 등) 및 조경수목 일체 매각 포함 (매각 지분 4분의 1)
- 목록 4. 건물은 건축물대장상 일용품소매점은 주택 등으로 이용중이고 부속건물 2. 창고는 현 주택 및 창고, 부속건물 3. 차고는 현 창고, 부속건물 4. 주차장은 대문입구 주차장임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

광주지방법원 2025타경34390 (2)

3. 소재지

광주광역시 북구 두암동 853-12

4. 용도

단독주택

5. 감정가

325,574,000원

6. 토지면적

총 토지면적: 852.40㎡ (약 257.87평)

매각 토지 지분: 213.10㎡ (약 64.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

7. 건물면적

총 건물면적: 47.98㎡ (약 14.51평)

매각 건물 지분: 12.00㎡ (약 3.63평)

건물 제시외면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

매각 건물 제시외 지분: 4.72㎡ (1/4 지분)

8. 매각물건

토지 및 건물 지분매각 (전체 지분의 1/4)

9. 경매구분

부동산 임의경매

10. 주의사항

* 지분매각으로 공유자 우선매수신고권이 1회 제한적으로 있습니다.

* 일괄매각 대상입니다.

* 제시외 건물 및 지상 조경시설(연못 등) 및 조경수목 일체가 매각에 포함되며, 이는 전체 지분의 1/4에 해당합니다.

* 건물은 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 일부 상이합니다. (예: 일용품소매점 → 주택 등, 창고 → 주택 및 창고, 차고 → 창고)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

광주광역시 북구 두암동 두암초등학교 북서측 인근에 위치하며, 로변 상가지대와 후면 주택지대가 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

간선도로변에 인접하고 후면 단독주택지대로 접근성이 양호하며, 차량 접근 및 도로 교통 사정이 양호합니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제2종일반주거지역으로, 폭 8m 미만 소로 및 폭 20~25m 중로에 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료), 전통상업보존구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 16일 접수된 (주)신용캐피탈대부의 근저당(을4)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 735,000,000원입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 박선남

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1974-12-02

* 참고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 실제 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 인근 지역 특성

본 물건이 위치한 두암동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합적인 성격을 띠고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 지역입니다.

1.3. 2. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 최근 유사 유형의 거래가는 다음과 같습니다.

* 대주빌라 (1992년식, 163.74㎡): 2024년 9월 40,000만원에 거래됨. (약 244,000원/㎡)

* 무등산이스토리 (2015년식, 176.40㎡): 2024년 9월 45,000만원에 거래됨. (약 255,000원/㎡)

* 송산나동 (1986년식, 68.55㎡): 2026년 7월 6,100만원에 거래 예정. (약 89,000원/㎡)

* 참고: 본 물건은 단독주택 용지에 대한 지분 매각으로, 제공된 연립주택 정보와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 이를 통해 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 대략적으로 파악할 수 있습니다. 본 물건의 감정가(325,574,000원)는 전체 물건의 가치를 의미하며, 지분 매각임을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

본건 인근에 두암초등학교가 소재하여 교육환경이 양호합니다.

1.4. 2. 편의시설

로변 상가지대 및 주택지대가 인접하여 다양한 상업시설 및 생활편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 3. 주변 교통

간선도로와 중로에 접해 있어 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 지분매각 및 공유자 우선매수권

* 전체 토지와 건물의 지분(1/4)만 매각되므로, 소유권 행사 및 향후 건물 신축, 증축, 매매 등 재산권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권 행사 시, 최고 입찰가로 공유자가 해당 물건을 매수할 수 있어 실제 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

1.5. 2. 대항력 있는 임차인

* 박선남 임차인은 1974년부터 전입하여 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 부담 여부 및 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라 특별한 주의가 요구됩니다.

1.5. 3. 공부와 실제 이용 현황 상이

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 달라 향후 건축물대장 기재내용 변경 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 4. 높은 채권 총액

* 등기부상 총 채권액(735,000,000원)이 감정가(325,574,000원)를 상회하므로, 낙찰 후에도 채권자의 권리행사 가능성 등을 고려해야 합니다. 다만, 이는 매각으로 소멸되는 권리이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 두암동의 양호한 입지에 소재한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 주변의 생활 편의시설 및 교통 접근성은 우수하나, 전체 토지 및 건물의 1/4 지분만 매각 대상이라는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이라는 특이한 상황, 그리고 공유자 우선매수권 등 복합적인 권리 관계와 리스크 요소를 가지고 있습니다. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 두암동 지역은 꾸준한 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 대규모 토지에 대한 지분 확보를 통해 향후 토지 개발 또는 공유물 분할 소송 등을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 조경시설 등 매각 포함 물건을 고려할 때, 활용 방안에 따라 부가적인 가치 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 물건의 감정가(전체)는 325,574,000원입니다.

* 본 건은 전체의 1/4 지분 매각이므로, 이론적인 지분 가치는 약 81,393,500원 (325,574,000원 / 4)으로 산정될 수 있습니다.

* 그러나 지분 매각의 특성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 미상)의 존재 등 위험 요소를 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가 지분보다 할인될 가능성이 있습니다.

* 주변 유사 부동산의 시세 정보를 감안하고, 경매 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 75,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 시점의 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.