나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100150 [2] 대구광역시 동구 괴전동 655 안심역삼정그린코아더베스트 104동 32층3201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 괴전동 소재 "대구도시철도1호선 안심역" 북동측 인근에 위치하는 "안심역그린코아더베스트" 제102동 제1303호 및 제104동 제3201호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 대구도시철도1호선 안심역이 소재하고 있으며 간선도로와의 위치 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 37층 중 제13층 제1303호 단위세대로서, <사용승인일자 : 2021.11.23> - 외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. - 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 등. - 창호 : 새시 창호 등임. 기호(나) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 35층 중 제32층 제3201호 단위세대로서, <사용승인일자 : 2021.11.23> - 외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. - 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 등. - 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가),(나) 공히 '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 대구지방법원 2026타경100150 (2)

소재지: 대구광역시 동구 괴전동 655 안심역삼정그린코아더베스트 104동 32층 3201호

용도: 아파트

감정가: 376,000,000원

토지면적: 35.55㎡ (약 10.75평)

건물면적: 84.67㎡ (약 25.61평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

주의사항: 별도 명시 없음.

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 동구 괴전동 소재 '안심역삼정그린코아더베스트' 104동 32층 3201호입니다.

주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 지하철 1호선 안심역이 인접해 있으며 시내버스 승강장 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성도 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 단지 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 물건의 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 현대카드 가압류 (2025년 7월 11일 접수)

현재 경매 개시 결정: 신한카드 (2026년 1월 19일), 현대카드 (2026년 1월 22일)

채권 총액: 등기부채권 총액은 93,663,932원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (장재욱)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 18일

* 확정일자: 2024년 11월 11일

* 배당신고일자: 2026년 4월 1일

* 대항력: 있음

인수되는 권리: 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 가능성이 있습니다. 다만, 만약 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상 특별히 언급된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 안심역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 학교 등이 인접해 있습니다.

교통 접근성: 안심역이 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 안심역삼정그린코아더베스트

* 총 세대수: 555세대

* 사용승인일: 2021년 11월 23일 (신축 아파트)

* 최고층/최저층: 37층 / 2층

* 주차: 총 106대 (지상 4대, 지하 14대 - 합계 106대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

면적 정보:

* 본건 전용면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

* 주변 시세 비교 시 전용면적: 59.95㎡ ~ 59.97㎡ (약 18.14평)

혐오시설: 대구광역시 동구 괴전동 655번지 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 주택도시보증공사(장재욱)의 보증금 250,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당표 확정 시 변제 여부를 최종 확인해야 합니다.

중복 사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행될 수 있음을 시사하며, 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 안심역 역세권 신축 아파트로, 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기에도 불구하고, 임차인의 대항력 유무는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안심역 역세권 신축 아파트로 향후 가격 상승 잠재력이 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

인근에 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 실거래가 (2026년 5-6월, 59.95㎡ ~ 59.97㎡ 기준): 235,000,000원 ~ 242,000,000원 (평균 약 239,000,000원)

* 본건 전용면적 84.67㎡ (약 25.61평)은 위 시세보다 더 큰 면적입니다. 59㎡대 평균 매매가(239,000,000원)를 평당가로 환산하면 약 1,317,500원/평이며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 337,500,000원 정도의 시세가 형성될 수 있습니다. 실제 84㎡대의 시세는 더 높을 수도 있습니다.

* 감정가: 376,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금: 250,000,000원 (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 배당으로 변제될 것으로 추정되나, 인수 가능성은 여전히 존재합니다.)

예상 입찰가 산정:

'인수 보증금 합계: 0원' 표기를 신뢰하고 임차인 보증금이 배당으로 모두 변제된다고 가정할 때, 본건의 잠재적 시세(약 3.3억 ~ 3.5억 원)와 감정가(3.76억 원)를 고려하여 입찰가를 산정합니다. 일반적으로 감정가 이하, 시세 상단 정도에서 낙찰가가 형성되는 점을 감안하면 다음과 같은 범위를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.