나이스옥션 법원경매 대전 2024타경8492 [1] 대전광역시 대덕구 중리동 238-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 중리동 소재 "용전중학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대에 근린생활시설,다구주택,단독주택,다세대주택,교육시설(동대전고등학교,용전중학교,한남대학교 등)등이 혼재하며, 주거지로서의 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로가의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(중리54)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건으로서
사용승인 : 2021.01.28
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,승강기설비,화재경보시설,화재탐지설비,난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본 평가에서는 옥탑 및 발코니 확장 부분은 재조달원가 결정시 감안하여 평가하였음.

공부와의 차이

본 건물 1,5층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 다가구주택으로 이용되는 것으로 탐문조사되오니 경매 진행시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상미.

물건 비고

-일괄매각
-1번목록 1,5층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나 현황상 다가구 주택으로 이용됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경8492 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 중리동 238-6

용도: 다가구주택

건축물대장상 용도 (1, 5층): 제2종근린생활시설 (현황 다가구주택 이용)

감정가: 1,945,761,100원

토지면적: 323.40㎡ (약 97.83평)

건물면적: 638.03㎡ (약 193.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 01월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 중리동 소재 "용전중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 기존 주택지대와 함께 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택, 다세대주택, 교육시설(동대전고등학교, 용전중학교, 한남대학교 등)이 혼재하고 있어 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 세장형 평지로 주상용건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로는 폭 8m 미만의 세로가 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 속합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 01월 28일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 01월 29일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰 시 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 101호: 이 / 보증금 20,000,000원 / 차임 200,000원 / 전입 2024-05-02 / 확정 2024-05-13 / 배당신고 2024-09-23 / 대항력 없음

* 201호: 이 / 보증금 95,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-02-15 / 확정 2021-02-15 / 배당신고 2024-09-03 / 대항력 없음

* 202호: 한 / 보증금 95,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2022-02-08 / 확정 2022-01-20 / 배당신고 2024-05-09 / 대항력 없음 (한국토지주택공사)

* 203호: 표 / 보증금 100,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-02-08 / 확정 2021-02-01 / 배당신고 2024-08-21 / 대항력 없음

* 204호: 한 / 보증금 95,000,000원 / 차임 200,000원 / 전입 2022-06-24 / 확정 2022-02-08 / 배당신고 2024-05-09 / 대항력 없음 (한국토지주택공사)

* 205호: 한 / 보증금 95,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2023-03-02 / 확정 2023-02-06 / 배당신고 2024-09-03 / 대항력 없음 (한국토지주택공사)

* 301호: 도 / 보증금 95,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-02-22 / 확정 2021-02-04 / 배당신고 2024-09-05 / 대항력 없음

* 302호: 한 / 보증금 95,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-07-13 / 확정 2021-07-14 / 배당신고 2024-05-09 / 대항력 없음 (한국토지주택공사)

* 303호: 김 / 보증금 130,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-01-29 / 확정 2021-01-29 / 배당신고 2024-08-27 / 대항력 없음

* 304호: 육 / 보증금 95,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-01-29 / 확정 2021-01-29 / 배당신고 2024-08-26 / 대항력 없음

* 401호: 서 / 보증금 100,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-11-02 / 확정 2021-10-07 / 배당신고 2024-09-04 / 대항력 없음

* 402호: 박 , 김 / 보증금 100,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-02-26 / 확정 2021-02-05 / 배당신고 2024-07-31 / 대항력 없음

* 402호: 이 / 보증금 30,000,000원 / 차임 380,000원 / 전입 2023-07-27 / 확정 2023-07-27 / 배당신고 2024-09-03 / 대항력 없음

* 403호: 박 / 보증금 130,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-02-22 / 확정 2021-01-29 / 배당신고 2024-05-24 / 대항력 없음

* 404호: 한 / 보증금 130,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-02-22 / 확정 2021-01-29 / 배당신고 2024-05-24 / 대항력 없음 (한국토지주택공사)

* 404호: 한 / 보증금 100,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2022-03-28 / 확정 2022-03-18 / 배당신고 2024-09-03 / 대항력 없음 (한국토지주택공사)

* (지주택공사): 박 / 보증금 0원 / 차임 0원 / 전입 2022-03-28 / 확정 없음 / 배당신고 없음 / 대항력 없음

* 501호: 고 / 보증금 30,000,000원 / 차임 250,000원 / 전입 2023-02-10 / 확정 2023-02-10 / 배당신고 2024-05-13 / 대항력 없음

* 501호: 김 / 보증금 25,000,000원 / 차임 320,000원 / 전입 2024-03-11 / 확정 2024-03-11 / 배당신고 2024-08-30 / 대항력 없음

* 502호: 조 / 보증금 200,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-07-30 / 확정 2021-07-30 / 배당신고 2024-08-29 / 대항력 없음

* (무단점유 추정): 강 / 보증금 0원 / 차임 0원 / 전입 2023-10-12 / 확정 없음 / 배당신고 없음 / 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주택가에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설 및 교육시설이 있어 주거지로서의 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 지역 주민들을 위한 편의시설 및 상점들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 현재 제공된 정보로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

* 교통: 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 동대전고등학교, 용전중학교, 한남대학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 일반건축물대장상 1, 5층이 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 다가구 주택으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등 행정적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상의 채권 총액이 약 29억 2천 5백만원에 달하여, 감정가(약 19억 4천만원)보다 현저히 높습니다. 비록 매각으로 소멸될 권리들이지만, 채권자들의 권리 행사 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 상황이나 소유주의 재정 상태를 간접적으로 시사합니다.

* 임대관계 미상 (일부): 일부 임대관계가 미상으로 표기된 부분이 있어, 상세한 임대 현황 파악이 필요할 수 있습니다. (단, 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 중리동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 임차인의 대항력 있는 권리는 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황 이용 용도가 불일치하는 점은 주의가 필요하며, 향후 행정적 처리 및 명도 과정에서 추가 확인이 요구됩니다. 교육시설이 인접해 있고 교통 여건이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 다가구 주택: 다수의 임대 단위 확보를 통해 안정적인 월세 수입 창출이 가능합니다.

* 주거지 입지: 학교 및 주거 지역 인접으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매수하므로, 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,945,761,100원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 잠재적인 임대 수익률, 향후 건물 가치 상승 가능성, 그리고 건물의 용도 불일치 관련 위험 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건의 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석한 후, 감정가 대비 90% ~ 105% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (예: 1,751,184,890원 ~ 2,043,040,050원)

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