나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600118 [2] 대전광역시 유성구 관평동 666 대덕테크노밸리4단지아파트 404동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "배울초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(아 파트)로서, 본건 주위는 아파트단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 학교 등의 공공시설이 혼재하는 기존주거지역으로서 제반환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "배울초등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물(아파 트)로서, 본건 주위는 아파트단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 학교 등의 공공시설이 혼 재하는 기존주거지역으로서 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층건내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2006.02.21) 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호 등.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 20층건내 제9층 제904호로서, (사용승인일: 2006.02.22) 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 대로 등에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 대로 등에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제3종일반주거지역임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600118 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 관평동 666 대덕테크노밸리4단지아파트 404동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 398,000,000원

토지면적: 50.34㎡ (약 15.23평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백

건물정보:

- 건축물명: 대덕테크노밸리4단지아파트

- 사용승인일: 2006.02.21

- 해당 동/층: 404동 15층 건물 중 4층

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "배울초등학교" 남서측/남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 학교 등 공공시설이 혼재하는 기존 주거 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 아파트 단지는 대로에 접하고 있으며, 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 8번 주택임차권입니다.

- 임차인: 백

- 임대차 보증금: 350,000,000원

- 전입일자: 2022.04.05

- 확정일자: 2022.03.14

- 배당신고일자: 2025.05.02

- 대항력: 있음

- 인수 여부: 인수 (보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수)

말소기준권리: 을구 7번 근저당권 (에스비아이저축은행, 2022.05.23 접수)

등기부채권 총액: 459,200,000원 (근저당권, 강제경매 등 포함)

본 경매는 강제경매로 진행되며, 채권자는 백 입니다.

집합건물 등기부상 소유권 보존, 이전 등기가 다수 존재합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전 유성구 관평동의 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 배울초등학교 등 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

대덕테크노밸리 단지 내에 속해 있어 직주근접의 이점을 가질 수 있습니다.

주변에 대규모 산업단지나 상업 시설보다는 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 형태: 아파트

이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 4층입니다.

내부 설비: 위생 및 급배수, 난방, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

아파트 단지 정보:

- 아파트명: 대덕테크노밸리4단지

- 총 세대수: 498세대

- 총 동수: 10개동

- 주차대수: 158대 (총)

- 관리사무소 연락처: 042-933-9930

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

최근 매매 정보 (2026년 6월 ~ 7월, 전용면적 84.97㎡ 기준):

- 10층: 376,000,000원

- 20층: 425,000,000원

- 17층: 415,000,000원

최근 전월세 정보 (2026년 5월 ~ 6월, 전용면적 84.97㎡~84.99㎡ 기준):

- 보증금: 285,000,000원 ~ 294,000,000원

- 월세: 0원

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 350,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

해당 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

건물 총 채권액(459,200,000원) 대비 감정가(398,000,000원) 및 인수 보증금(350,000,000원)을 고려할 때, 낙찰 후 추가 비용 부담 가능성이 높습니다.

'기타참고사항'에 따르면 거주자 부재로 내부 상태는 도면 및 표준적 이용 상황을 감안하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 관평동의 대덕테크노밸리4단지 아파트로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

그러나 을구 8번 임차인의 350,000,000원 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크로 작용합니다.

최근 실거래가(최고 425,000,000원)를 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 크기 때문에, 이를 감안한 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대전 유성구 관평동은 주거 인프라가 잘 갖춰진 신흥 주거 지역입니다.

* 시세: 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 보증금 인수분을 제외한 적정 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 규모가 매우 크므로 총 투자 비용 고려 필수)

* 지역 개발 가능성: 대덕테크노밸리 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 350,000,000원을 제외하고 산정합니다.

최근 실거래가 최고가인 425,000,000원을 기준으로, 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정 시, 예상 입찰가는 약 75,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

(계산 근거: 425,000,000원 (최고가 실거래) - 350,000,000원 (인수 보증금) = 75,000,000원)

단, 이는 인수되는 보증금으로 인해 실제 총 지출 비용이 높아질 수 있다는 점을 감안한 계산 방식이며, 실제 입찰 시에는 총 투자 비용, 물건 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 398,000,000원을 기준으로 계산 시, 예상 입찰가는 약 48,000,000원 수준입니다.

(계산 근거: 398,000,000원 (감정가) - 350,000,000원 (인수 보증금) = 48,000,000원)

본 보고서에서는 최근 실거래가 최고가를 기준으로 한 75,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.