나이스옥션 법원경매 청주 2026타경82 [6] 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 증평리오프라자 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 증평군 증평읍 미암리 소재 "형석고등학교" 남서측 인근에 위치하는 "대성베르힐리오파크아파트 117동 및 증평리오프라자로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

기호 1, 2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제105호, 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 임. 기호 3, 4, 5, 6: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제105호, 제3층 제302호, 제3층 제305호, 제4층 제403호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 외장판넬 마감 등, 창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

공히 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

공히 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1, 2 : 광대면적 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임. 기호 3, 4, 5, 6 : 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호 1, 2 : 단지 내 도로를 통해 외부공도에 접함. 기호 3, 4, 5, 6 : 본건 서측, 북측 및 동측으로 각각 노폭 약8M, 약15M 및 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장동리 930: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역. 장동리 72: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경82 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 모충새마을금고

특이사항: 공동담보 (해당)

주의사항: 해당 없음

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 증평리오프라자 4층403호

신주소: 충청북도 증평군 북부두름길 48 (증평읍 장동리)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

건물면적: 245.79㎡ (약 74.36평)

토지면적: 140.25㎡ (약 42.42평)

토지지분: 140.249㎡ (약 42.42평)

건물지분: 245.79㎡ (약 74.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 권리총액

감정가: 397,000,000원

말소기준권리 채권액 (근저당): 960,000,000원 (모충새마을금고)

임의경매개시결정 채권액: 764,124,896원 (모충새마을금고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 증평군 증평읍 장동리에 위치하며, "형석고등학교" 남서측 인근에 자리잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근은 용이한 편이며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건 건물은 서측, 북측, 동측으로 각각 폭 약 8M, 15M, 6M 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 지역 및 지구 지정

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 포함됩니다.

또한, 소로2류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로)가 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 24일 접수된 모충새마을금고의 근저당권 (채권액 960,000,000원)입니다.

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.2. 인수되는 권리 (보증금)

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 손

보증금: 15,000,000원

차임: 1,250,000원

전입/사업자등록일: 2023-06-05

확정일자: 2024-10-17

대항력: 없음.

3.4. 기타 권리사항

소유권은 이강임에서 고구마베르니모주식회사로 이전되었습니다.

등기부상 다수의 압류 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

본건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 주변의 공동주택 및 상가 밀집 지역의 특성상 다양한 소매업, 서비스업, 음식점 등 업종에 적합합니다.

안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 주변 상권 특성

아파트 단지 및 상업 시설이 인접하여 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

증평군청 등 관공서와 학교가 근거리에 위치하여 관련 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 주요 편의시설은 증평읍내 상업지역을 통해 쉽게 이용 가능합니다.

본건 건물 내부 또는 인근에 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

형석고등학교가 인접해 있으며, 그 외 초, 중, 고등학교 역시 접근성이 좋습니다.

5.3. 공공시설

증평군청 등 주요 공공기관 이용이 편리한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

현재까지 파악된 권리상 인수 부담은 없으나, 경매 진행 과정에서의 예상치 못한 변동 사항이 발생할 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

명시된 임차인 손 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사 및 협상 준비가 요구됩니다.

6.3. 지역 개발 및 규제

본건은 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다. 관련 개발 계획을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 주거 및 상업 활동에 지장을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행된 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과나 채무 처리 과정이 본 물건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 증평군 증평읍에 위치한 증평리오프라자 내 근린상가 점포로, 비교적 양호한 입지조건과 안정적인 상권 배후를 가지고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 임차인 명도 및 공동담보 물건의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 창출: 주변 상권 및 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

합리적인 취득 기회: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

지역 가치 상승 잠재력: 증평군 개발 계획 및 도시 지역 편입으로 인한 장기적인 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원

감정가: 397,000,000원

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 임차인 명도 비용, 공동담보 물건의 영향을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 317,600,000원 ~ 357,300,000원)을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통한 시세 조사 및 임차인과의 협상 가능성 타진 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.