나이스옥션 법원경매 청주 2026타경82 [5] 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 증평리오프라자 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 증평군 증평읍 미암리 소재 "형석고등학교" 남서측 인근에 위치하는 "대성베르힐리오파크아파트 117동 및 증평리오프라자로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

기호 1, 2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제105호, 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 임. 기호 3, 4, 5, 6: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제105호, 제3층 제302호, 제3층 제305호, 제4층 제403호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 외장판넬 마감 등, 창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

공히 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

공히 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1, 2 : 광대면적 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임. 기호 3, 4, 5, 6 : 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호 1, 2 : 단지 내 도로를 통해 외부공도에 접함. 기호 3, 4, 5, 6 : 본건 서측, 북측 및 동측으로 각각 노폭 약8M, 약15M 및 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장동리 930: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역. 장동리 72: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경82 (5)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 모충새마을금고

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

* 소재지: 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 (신 주소: 충청북도 증평군 북부두름길 48) 증평리오프라자 3층 305호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 건물 면적: 51.30㎡ (약 15.52평)

* 건물 지분: 51.3㎡ (약 15.52평)

* 토지 면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

* 토지 지분: 29.272㎡ (약 8.85평)

1.3. 감정가

* 감정가: 80,000,000원

2. 입지조건

* 본건은 충청북도 증평군 증평읍 장동리에 위치하며, "형석고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있음.

* 주위 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 24일자 모충새마을금고의 근저당권 (채권 최고액 960,000,000원)임.

* 본 물건에 설정된 모든 압류 및 근저당 등의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 니모에스엠(주) (사업자)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023년 9월 11일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 되나, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 금전적 부담은 없음.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 안전한 물건임.

4. 상권분석

* 본 물건은 제2종근린생활시설로 현재 이용 중이며, 증평읍 시가지 내 상업 지역에 위치함.

* 배후에 공동주택 단지가 있어 기본적인 고정 수요를 확보하고 있음.

* 인근에 노폭 약 8M, 15M, 6M의 포장도로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수함.

* "형석고등학교"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있음.

* 지역 내 상업 시설로서의 기본적인 상권 가치를 지니고 있음.

5. 생활정보

* 본건 소재지인 증평읍은 증평군청 등 행정기관과 다양한 상업 시설이 밀집한 지역임.

* 마트, 은행, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리함.

* 지역 내 도로망이 잘 갖추어져 있어 타 지역으로의 이동이 용이함.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 위치.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하며, 임차인이 있더라도 대항력이 없어 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있음. (현 임차인은 대항력 없음)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로)에 접합. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역에 해당하여 건축 및 개발 시 일부 제한이 따를 수 있음.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 960,000,000원으로 감정가 80,000,000원 대비 매우 높아, 유찰 가능성이 높으며, 입찰 시 신중한 접근 필요.

* 주변 혐오시설: 주변을 조사한 결과, 해당 물건지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담이 전혀 없는 것이 가장 큰 장점임.

* 증평읍 상업 지역 내 위치하여 기본적인 상업 가치를 지니고 있으며, 접근성 또한 양호함.

* 임대 관계 미확인 및 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성 등은 리스크 요인이 될 수 있으나, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 제2종근린생활시설로서의 활용도가 높으며, 주변 상권과의 시너지 효과도 기대해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권 취득 가능.

* 안정적인 지역 수요: 증평군 시가지 내 상가로서 지역 주민 및 유동 인구 기반의 안정적 수요 기대.

* 합리적 투자 기회: 높은 채권액으로 인한 유찰 시, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 재산권 행사에 유리.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 80,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 본 건은 높은 채권 총액으로 인해 최초 감정가에서 유찰될 가능성이 높습니다.

* 현장 조사를 통한 시세 파악 및 주변 부동산 동향, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적인 경우, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (56,000,000원 ~ 64,000,000원) 에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 철저한 시장 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.