나이스옥션 법원경매 청주 2026타경82 [3] 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 증평리오프라자 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 증평군 증평읍 미암리 소재 "형석고등학교" 남서측 인근에 위치하는 "대성베르힐리오파크아파트 117동 및 증평리오프라자로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

기호 1, 2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제105호, 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 임. 기호 3, 4, 5, 6: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제105호, 제3층 제302호, 제3층 제305호, 제4층 제403호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 외장판넬 마감 등, 창 호 : 새시 창호 임.

이용상태

공히 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

공히 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1, 2 : 광대면적 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임. 기호 3, 4, 5, 6 : 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호 1, 2 : 단지 내 도로를 통해 외부공도에 접함. 기호 3, 4, 5, 6 : 본건 서측, 북측 및 동측으로 각각 노폭 약8M, 약15M 및 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장동리 930: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역. 장동리 72: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경82 (3)

* 소재지: 충청북도 증평군 증평읍 장동리 72 증평리오프라자 1층 105호 (신주소: 충청북도 증평군 북부두름길 48)

* 토지면적: 58.03㎡ (약 17.55평)

* 건물면적: 101.70㎡ (약 30.76평)

* 본건이 속한 '증평리오프라자' 건물 전체의 대지 면적: 1437㎡ (약 434.69평)

* 본건이 속한 '증평리오프라자' 건물 전체의 연면적: 3283.38㎡ (약 993.29평)

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 444,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 모충새마을금고

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 충청북도 증평군 증평읍 미암리 소재 "형석고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 대체로 보통입니다.

* 도로 접합: 본건은 서측, 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 8M, 15M 및 6M 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 본건 토지(장동리 72)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 토지(장동리 930)는 위 용도지역 및 제한사항 외에 지구단위계획구역, 특수도로(보행자전용도로), 상대보호구역(증평초등학교)으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 24일 모충새마을금고가 설정한 근저당(채권 최고액 960,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 고구마베르니모(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2019년 6월 21일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 주의사항: 대항력있는 임차인 '고구마베르니모(주)'가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 "대성베르힐리오파크아파트" 인근에 위치한 상업용 건물로, 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 주위 환경이 보통 수준으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 특징: 본건은 증평리오프라자 건물 내 1층 105호이며, 해당 건물은 총 4층 규모(연면적 3283.38㎡)의 철근콘크리트 구조 건물입니다. 건폐율 59.14%, 용적률 228.49%이며, 2015년 6월 30일에 사용 승인되었습니다.

* 토지 이용: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 상업시설 및 주거시설이 공존할 수 있는 지역적 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 형석고등학교가 위치하며, 주위 공동주택 및 근린생활시설 등으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통 편의: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 환경: 본건은 비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어, 지역의 특성상 특정 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 인근에 수도권 생활 쓰레기를 처리하는 소각시설이 위치해 있어, 대기오염 및 악취 등의 환경적 영향을 우려하는 목소리가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '고구마베르니모(주)' 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 명도 과정 및 잠재적 인수 부담에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있습니다. 이 경우 경매 절차 및 배당 결과에 영향을 미칠 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 비행안전구역: 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 군사 작전에 영향을 주지 않는 범위 내에서 가능할 수 있으며, 관련 규제를 검토해야 합니다.

* 중점경관관리구역: 경관 보전을 위한 규제가 적용될 수 있어, 건축물의 외부 형태나 색상 등 계획 시 고려가 필요합니다.

* 주변 소각시설 관련 환경 문제: 인근 소각시설로 인한 대기오염, 악취, 교통 혼잡 등 잠재적 환경 민원 발생 가능성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 증평군 증평읍에 위치한 제2종근린생활시설로서, 감정가는 444,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 명도 및 인수 부담 여부에 대한 추가적인 확인과 신중한 접근이 요구됩니다.

* 비행안전구역, 중점경관관리구역 등 토지 이용 계획 상의 제한 사항과 공동담보 여부, 그리고 인근 소각시설과 관련된 환경적 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 상권 및 입지 조건은 보통 수준으로, 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 상가 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 근린상가: 지역 주민을 기반으로 하는 근린생활시설로서, 비교적 안정적인 임대 수익 및 운영이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확하고, 관리 측면에서도 유리합니다.

* 배후 수요: 주변 공동주택 단지 및 학교 등이 있어 일정 수준의 고객 확보가 가능한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 444,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 구체적인 산정에 한계가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 공동담보 여부, 토지 이용 규제, 그리고 인근 소각시설 관련 환경적 고려 사항 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 상권의 활성화 정도, 향후 예상되는 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.