나이스옥션 법원경매 청주 2026타경166 [2] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 39-1 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청북도 청주시 청원구 오창읍 장대리 소재 '오창초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층건내 제3층 제311호, 제6층 제605호, 제6층 제606호로서 외벽: 돌붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

기호(1-가),(2-가),(3-가): 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(2-가),(3-가)건물은 현황 복층구조임. - 본건 토지의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목은 '임야' 이나, 토지대장 및 현 '대' 로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경166 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO (한 )

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 39-1 6층605호

용도: 오피스텔

건물면적: 51.34㎡ (약 15.53평)

토지면적: 22.31㎡ (약 6.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 104,000,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 소재 '오창초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남서측으로는 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)(해발고도로부터 30m 이내 협의 업무 위탁 2024.9.23)으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

검색 결과, 오창읍 후기리 일원에서 폐기물 소각시설, 쓰레기 매립장 등 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있었던 것으로 확인됩니다. 해당 시설들의 구체적인 위치와 본건과의 거리를 파악하기 위한 추가 조사가 필요하나, 이러한 논란이 있었던 지역임을 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 한국공항공사 (한 )

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2013년 9월 16일이며, 권리자는 장경섭입니다.

을구 6번 순위로 2020년 2월 7일 한국공항공사 명의의 전세권 설정이 있었으나, 해당 권리는 말소되었습니다.

을구 7번 순위로 2026년 5월 11일 한국공항공사 명의의 임의경매 개시 결정(2026타경166)이 등기되었으며, 권리금액은 250,000,000원입니다. 이는 말소기준권리입니다.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리(을구 7번, 임의경매)보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 물건 명세서 참고사항

작성일: 2026년 7월 13일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 오창읍 창리 지역은 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 상권은 일반적인 수준으로 형성되어 있습니다. 오창초등학교 인근에 위치하여 학군 수요 및 주거 배후지의 영향을 받을 것으로 보입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

오창읍 지역은 산업단지 조성 등으로 인구 유입이 있었던 지역으로, 오피스텔 및 주거 시설 수요가 존재합니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2024년 10월 30일에 83,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 현재 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

'오창초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스정류장이 소재하여 일상생활에서의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 제2종일반주거지역에 해당하지만, 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 구조 및 이용 상태

건축물 표제부에 따르면 건물은 철근콘크리트구조이며, 일반 업무시설, 제1종근린생활시설, 공동주택 등으로 복합 용도로 사용 중에 있습니다. 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 기호(2-가), (3-가) 건물은 현황 복층 구조이며, 토지 지목은 '임야'이나 토지대장 및 현황은 '대'로 상이한 점이 있습니다.

6.3. 폐기물 시설 관련 이슈

오창읍 일대에서 과거 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설 설치 관련 논란이 있었던 사실이 검색 결과 확인되었습니다. 해당 시설들과 본건의 정확한 거리 및 영향 여부에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이는 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 오창읍에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 유사 면적의 오피스텔이 8,300만원에 거래된 점을 감안할 때, 시장에서 일정 수준의 수요가 있는 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항과 과거 오창읍 일대 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있었던 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 권리 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

* 오창읍 지역 개발 잠재력: 산업단지 조성 등 지역 개발에 따른 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 학교 및 생활 편의시설 근접: 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 거주 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 10월 30일에 본건과 유사한 면적(51.5㎡)의 오피스텔이 8,300,0000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 51.34㎡이므로, 이를 기준으로 현 시세를 판단할 수 있습니다. 감정가는 104,000,000원이나, 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있음을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가(8,300만원)를 주요 참고 지표로 삼고, 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 보수적으로 접근합니다. 낙찰가율 70~80% 수준을 적용하거나, 최근 실거래가 수준에서 약간의 상승 여력을 감안하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 88,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사와 권리 분석, 최신 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.