나이스옥션 법원경매 청주 2026타경166 [3] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 39-1 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청북도 청주시 청원구 오창읍 장대리 소재 '오창초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층건내 제3층 제311호, 제6층 제605호, 제6층 제606호로서 외벽: 돌붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

기호(1-가),(2-가),(3-가): 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(2-가),(3-가)건물은 현황 복층구조임. - 본건 토지의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목은 '임야' 이나, 토지대장 및 현 '대' 로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 청주지방법원 2026타경166 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

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소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 39-1, 6층 606호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 2100만원

토지면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

건물면적: 59.59㎡ (약 18.02평)

특이사항: 공동담보

1.3. 건물 정보

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준공년도: 2013년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 6층 중 6층

전용면적: 59.59㎡ (약 18.02평)

주요 용도: 일반업무시설, 제1종근린생활시설, 공동주택 (복합 용도)

기타: 현황 복층 구조

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 소재 '오창초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

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차량 접근성이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

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본건은 물건지 남서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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소유권보존: 2013-09-16 (장경섭)

전세권설정: 2020-02-07, 9천만원 (한국공항공사, 말소) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 2026-05-11, 2억 5천만원 (한국공항공사, 말소)

3.2. 임차인 분석

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임차인: 한국공항공사

보증금: 9,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

임차인 한국공항공사는 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.3. 권리관계 요약

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매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

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오창읍 지역은 신규 개발이 활발하게 이루어지고 있으며, 상업시설 및 주거시설이 복합적으로 발달하고 있습니다.

본건 인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 업종 분석

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건축물대장상 복합 용도(업무시설, 제1종근린생활시설, 공동주택)로 등록되어 있어, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

오피스텔 용도로 현재 이용 중이며, 임대 수익을 고려한 소형 사무실 또는 주거용으로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

차량을 이용하면 대형 마트 및 쇼핑몰 접근도 비교적 용이합니다.

5.2. 교육시설

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'오창초등학교'가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

그 외 중학교, 고등학교 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지 지목 불일치

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등기사항전부증명서상 지목은 '임야'이나, 토지대장 및 현황은 '대(垈)'로 상이합니다. 이는 추후 토지 관련 민원 발생 소지가 있으므로 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한사항

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도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

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주변 지역을 종합적으로 고려할 때, 보고서에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

구글 지도 및 관련 부동산 정보 사이트 검색 결과, '오창읍 창리 39-1' 주변에 주거 및 상업 지역이 형성되어 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역에 해당하므로 공항 또는 군사 시설과의 연관성을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 청주시 청원구 오창읍에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리상 인수할 부담이 없고, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지 지목 불일치 및 비행안전구역 지정과 같은 법적 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

건축물은 2013년 준공되어 연식이 10년 이상 되었으나, 복층 구조로 되어 있어 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 시세 분석이 필요하며, 감정가 대비 낙찰가율을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 법적 문제가 적습니다.

* 오창읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 복층 구조로 인한 실사용 면적 대비 넓은 공간감을 제공합니다.

* 인근 아파트 단지 및 상업시설 배후 수요가 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

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감정가: 121,000,000원

최근 매매가 (2024년 10월): 83,000,000원 (전용면적 51.5㎡, 4층 기준)

본건 전용면적: 59.59㎡ (약 18.02평), 6층, 복층 구조

최근 매매 사례(8,300만원)는 4층, 51.5㎡ 기준입니다. 본건은 이보다 면적이 넓고(59.59㎡), 복층 구조로 층수 또한 6층으로 높아 추가적인 가치 상승 요인이 있습니다.

면적 비율로 단순 환산 시, 83,000,000원 * (59.59㎡ / 51.5㎡) ≈ 96,010,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

제공된 정보만을 바탕으로 할 때, 최근 매매가와 감정가 사이에서 신중한 접근이 필요합니다. 층수 및 복층 구조의 이점을 고려하여 다음 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

적정 입찰가 범위 제안: 8,700만원 ~ 9,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.