나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [9] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 골프스튜디오로 이용 중임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층215호

건물명: 불당 코아루 와이드시티 오피스텔

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

총 층수: 20층

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경780 (9)

감정가: 608,000,000원

토지 면적: 17.58㎡ (약 5.32평)

토지 지분: 17.581㎡ (약 5.32평)

건물 면적: 85.68㎡ (약 25.92평)

건물 지분: 85.68㎡ (약 25.92평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구)에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 공

보증금: 12,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2021-12-15

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사진성컴퍼니

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-10-17

대항력: 없음

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리 및 기타 권리)

말소기준권리: (1)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 금3,360,000,000원)

기타 등기사항:

- 소유권이전 (등기구분: 갑5)

- (2)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 금1,200,000,000원)

- 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 금101,000,380원)

- 가압류 (기술보증기금, 금900,000,000원)

- 임의경매개시결정 (남서울신용협동조합, 금2,905,464,109원)

상기 등기부등본 상 권리들은 모두 말소될 예정입니다. (말소: 말소)

등기부채권 총액: 5,561,000,380원

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 현황

건물 내에는 공인중개사사무소(와이드시티 공인중개사사무소) 및 골프 스튜디오(W 트랙맨 골프 스튜디오) 등이 운영 중이며, 그 외 호실은 공실 상태로 파악됩니다. 본건 또한 골프스튜디오로 이용 중인 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 확보되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

반경 내에 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

본건 북동측 인근에 천안불무초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 공강자(보증금 12,000,000원)는 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 변수가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 공실 및 용도 확인 필요

본 건의 현재 공실 여부 및 정확한 용도 현황은 이해관계인 부재로 인해 외관상 판단에 의존한 것으로, 재확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

본 건물 내 일부 호실(213호, 214호)은 내부 연결 출입문이 설치되어 하나의 호실처럼 이용되고 있는 것으로 관찰되었습니다. 이는 일시적인 상태로 원상복구가 가능하나, 응찰 시 참고해야 할 사항입니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 계약 관계 및 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 근린상가/업무시설로, 입지 조건과 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공실 및 정확한 용도 현황 확인 필요성, 공부와의 차이 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 권리 분석과 현장 조사를 통한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 핵심 상업지구 내 위치한 투자 가치 높은 부동산입니다.

* 주변 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 다양한 업종으로 활용 가능한 유연한 공간입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다. 본 건의 경우, 현재 제공된 정보상 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 시세, 유사 물건 경매 낙찰가, 명도 가능성, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다. (감정가: 608,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.