나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [7] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공실 상태임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

천안지원 2025타경780 (7) 사건번호로 진행되는 본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479, 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 212호에 소재하고 있습니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 근린상가 용도로 활용 가능하며, 토지 면적은 29.55㎡ (약 8.94평), 건물 면적은 144.00㎡ (약 43.56평)입니다. 감정가는 120,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

1.3. 건물 정보

건축물대장 상 본건이 속한 불당 코아루 와이드시티 오피스텔은 철근콘크리트구조로 2021년 2월 10일에 사용 승인되었습니다. 해당 건물은 지하 2층, 지상 20층 규모이며, 총 760세대로 이루어져 있습니다. 건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건은 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구)에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매 구분은 부동산 임의 경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다. 등기부 채권 총액은 5,561,000,380원입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 (1)근저당권 (채권액 3,360,000,000원)입니다. 등기부상 갑구에는 소유권이전, 소유권이전3번신탁등기말소, 가압류, 압류 등이 기재되어 있었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 을구에는 근저당권이 2건 기재되어 있으나, 이 역시 말소기준권리 하에 있어 소멸될 예정입니다. 따라서 본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임대관계가 미상인 점은 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건이 소재한 불당동 지역은 충남의 강남이라 불릴 정도로 높은 생활수준과 교육열을 자랑하며, KTX천안아산역 주변 개발과 대단위 아파트 입주 등으로 역동적으로 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

4.2. 본건 이용 상태 및 주변 업종

감정평가서 상 본건 건물 내 일부 호실은 공인중개사사무소 및 골프 스튜디오로 이용 중이며, 그 외 호실은 공실 상태로 파악되었습니다. 본건 2층 212호의 정확한 현재 이용 상태는 외관상 판단에 의한 것이므로 재확인이 필요합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 "천안불무초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 상업지구 내 다양한 근린생활시설, 병원, 학원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

조사 결과, 천안시 서북구 불당동 1479번지 인근에서 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 특정 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시 환경에너지사업소 내 생활폐기물 소각 시설이 존재하며, 이는 일반적으로 상업 또는 주거 지역과 분리되어 운영됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 현황 파악의 어려움

본건은 현재 공실 상태이며, 이해관계인의 부재로 인해 정확한 공실 여부 및 용도 현황 파악이 어려워 외관상 판단에 의존해야 하므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보 및 기타 권리 관계

본건은 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있어, 다른 공동 담보 물건의 경매 진행이나 낙찰 결과에 따라 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 존재 가능성 (임대관계 미상)

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명확히 파악되지 않은 임차인이 대항력 및 우선변제권을 가지고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 합계는 0원으로 인수 부담은 없다고 기재되어 있으나, 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 공부상 차이

감정평가서상 일부 호실(기호 8,9, 213호, 214호)은 내부 연결되어 하나의 호실처럼 이용되고 있는 것으로 관찰되었으나, 도면 등에 의해 위치 및 면적 특정 가능하고 원상회복이 가능한 상태로 판단되었습니다. 이는 입찰 시 참고 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동의 활발히 개발되고 있는 상업지역 내에 위치한 근린상가 물건입니다. 비교적 신축 건물에 해당하며, 주변 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 현재 공실 상태이며 현황 파악에 일부 어려움이 있으나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 명확합니다. 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 천안 불당지구의 성장 잠재력: 충남의 강남으로 불리는 지역으로, 지속적인 개발과 인구 유입이 기대되는 투자 유망 지역입니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적을 수 있습니다.

* 시장 가격 대비 취득 기회: 공실 및 현황 파악의 어려움으로 인해 응찰률이 낮아질 경우, 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설 및 주거 밀집 지역: 풍부한 잠재 고객 및 유동 인구를 확보할 수 있는 상권입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제시된 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 감정가는 12억원이나, 현재 공실 상태이며 현황 파악의 어려움, 공동담보 등의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 임대 시세, 향후 공실 해소 및 정상화 가능성, 예상 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 심층적인 현장 조사를 통해 물건의 실제 가치와 잠재력을 파악한 후, 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.