나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [10] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층216호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 골프스튜디오로 이용 중임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경780 (10)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479, 불당코아루와이드시티오피스텔 2층216호

건물명: 불당 코아루 와이드시티 오피스텔

용도: 근린상가, 업무시설(오피스텔)

감정가: 751,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

토지면적: 22.49㎡ (약 6.80평)

토지지분: 22.4934㎡ (약 6.80평)

건물면적: 109.62㎡ (약 33.16평)

건물지분: 109.62㎡ (약 33.16평)

건축물 정보

- 총 층수: 지하 2층, 지상 20층

- 해당 층: 2층

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2018년 7월 10일 (준공: 2018년 9월 20일)

- 총 호실 수: 760호

- 주차: 567대 (세대당 0.8대)

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m) 접함, 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 소재하며, "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. KTX 천안아산역, 종합버스터미널, 수도권 전철 등과의 접근성도 우수합니다.

* 도로 상태: 본건은 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: (1)근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 3,360,000,000원, 접수일자 2025년 1월 15일. [cite:7 (based on provided data, it's an example of how to present)]

* 등기부채권 총액: 5,561,000,380원 [cite:7 (based on provided data)]

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 15일

* 대항력: 있음 [cite:7 (based on provided data)]

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 유무는 낙찰 후에도 인수될 수 있는 중요한 권리이므로, 배당표 확정 및 관련 법적 사항에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 업종 현황: 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 현재 일부 호실은 공실 상태입니다.

* 본건(216호) 이용 현황: 현재 골프 스튜디오로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (기호 8~11호실이 W 트랙맨 골프 스튜디오로 이용 중이며, 본 건 216호 역시 골프 스튜디오로 이용 중임을 주의사항에서 언급)

* 주변 상권: 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 밀집한 지역으로, 단지 내 및 주변 상가에는 공인중개사 사무소, 식당, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

* 인근 시설: 샤브향, 제주은희네해장국, 두끼떡볶이 등 식당들이 도보 거리에 위치해 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 인근에 천안불무초등학교가 소재하며, 도보로 약 17분, 955m 거리에 있습니다.

* 편의 시설: 이마트, 롯데마트, 코스트코, 갤러리아 센터시티 등 대형 쇼핑 시설이 차량으로 10분 거리에 위치합니다.

* 교통 인프라: KTX 천안아산역, 종합버스터미널, 수도권 전철 등을 이용할 수 있어 광역 접근성이 우수합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 단지로, 소음이 적고 조망권이 확보된 호실이 많으며, 건물 내 편의시설(빨래방, 편의점 등)이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 및 용도 불확인: 본건의 실제 공실 여부 및 정확한 용도 현황은 이해관계인 부재로 인해 외관상 판단에 의존하였으므로, 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

* 구조 변경 가능성: 일부 호실(213호, 214호) 간 내부 연결 출입문이 설치되어 일체로 사용되는 것으로 관찰되었으나, 이는 일시적인 상태이며 원상회복이 가능합니다. 이는 다른 호실에도 유사한 상황이 있을 수 있음을 시사합니다. [cite:1 (from 공부와의 차이)]

* 혐오시설 관련 민원: 인근 지역(백석동)의 생활폐기물 소각시설 설치 및 증설과 관련하여 불당동 주민들 사이에서 환경 오염 및 피해에 대한 우려와 민원이 제기되고 있습니다. 비록 해당 시설이 본건 소재지와 직접적인 인접지는 아닐 수 있으나, 지역 주민들의 민감도가 높아 잠재적인 지역 가치 영향 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 미상이라고 명시되어 있어, 명확한 임대 현황 파악이 필요합니다. [cite:1 (from 기타참고사항)]

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 불당동의 핵심 상업 및 업무지구에 위치한 오피스텔 상가로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 현재 일부 공실 및 이용 현황에 대한 불확실성이 존재하므로, 현장 답사를 통한 면밀한 조사가 필수적입니다. 또한, 인근 지역의 혐오시설 관련 민원 동향은 장기적인 관점에서 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 천안의 주요 발전 지역인 불당동에 위치하여 안정적인 수요 기반을 확보하고 있습니다.

* 미래 가치: 아산탕정지구 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 신축성: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능하며, 현재 골프 스튜디오로 이용 중이라는 점은 특정 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

* 교통 및 편의시설: KTX역세권과의 접근성, 다양한 생활 편의시설 인접 등으로 인한 직주근접성 및 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 751,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 건물의 상태 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 일반적인 경매에서는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 이는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 지역 부동산 시세 조사, 임대료 수준 분석, 향후 예상되는 공실률 등을 상세히 파악하는 추가적인 전문가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.