나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [8] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 골프스튜디오로 이용 중임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.
3. 목록 ⑧⑨ 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용되고 있으나 복원이 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경780 (8)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 213호

용도: 근린상가 (골프 스튜디오 이용 중)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 면적: 34.21㎡ (약 10.35평)

건물 면적: 166.59㎡ (약 50.41평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 2층

1.3. 감정가

총 감정가: 1,182,000,000원 (일십일억 팔천이백만원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 있는 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (아산탕정지구)입니다.

대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

기타 도시계획으로는 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매의 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 3,360,000,000원)입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

현재 '더블유골프아카데미주식회사'가 임차인으로 확인되며, 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

해당 임차인의 보증금은 12,000,000원이며, 월 차임은 1,200,000원입니다.

전입일자(사업일자)는 2021년 12월 7일입니다.

제공된 정보에 따르면, 해당 임차인의 보증금 총액은 0원으로 분석되어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차 관계의 명확성 및 명도 과정에서의 변동 가능성은 항상 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 주요 등기 사항 요약

소유권이전: 주식회사 성율코퍼레이션

근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리 포함 2건)

가압류: 중소벤처기업진흥공단, 기술보증기금

임의경매: 남서울신용협동조합

압류: 천안시 (세무과)

총 채권액 합계: 5,561,000,380원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현재 이용 상태

본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

본건(213호)은 "W 트랙맨 골프 스튜디오"로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정평가 요약에 따르면, 일부 호실은 공인중개사 사무소로, 본건 호실들은 골프 스튜디오로 이용되며, 그 외 호실은 공실 상태인 것으로 보입니다.

4.2. 인근 상권 특성

아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

근린생활시설들이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

불당동 지역은 천안시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북동측 인근에 천안불무초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 주변에 다수 분포하여 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 여건이 보통 수준으로, 시내 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 '더블유골프아카데미주식회사'가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 임대차 관계의 세부 사항 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 이용 현황 불확실성

본 건의 공실 여부 및 용도 현황이 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며, 외관상 판단에 의한 것이므로 재확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 내부 구조 변경

본건(213호)과 인접 호실(214호)이 내부 출입문을 통해 연결되어 하나의 호실처럼 이용되고 있으나, 복원 가능하다고 명시되어 있습니다. 이는 향후 원상복구 비용 발생 가능성을 시사합니다.

또한, 본건 용도가 근린상가로 명시되어 있으나, 실제 이용 현황이 골프 스튜디오라는 점은 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 특징

천안시 서북구 불당동의 불당코아루와이드시티오피스텔 내 근린상가(2층 213호)로서, 총면적 166.59㎡ (약 50.41평) 규모입니다.

골프 스튜디오로 이용 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

건물은 총 20층 규모의 상가 및 오피스텔 복합 건물로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 천안시 내 신흥 상업 지역인 불당동에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 대로변에 인접하여 접근성 및 가시성이 좋습니다.

* 건물이 신축급(2018년 준공)으로 비교적 노후도가 적습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득합니다.

약점:

* 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 내부 이용 현황 및 공실 여부 등 불확실한 정보에 대한 재확인이 필수적입니다.

* 인접 호실과의 내부 연결로 인한 원상 복구 가능성 및 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액으로 인해 경매 물건의 복잡성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

불당동 지역은 지속적인 개발과 함께 상업 시설의 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

골프 스튜디오라는 현재 이용 용도가 해당 지역의 소비 트렌드와 부합한다면, 향후 임대 수익 또는 재매각 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

본건 호실은 213호와 214호가 연결되어 있어, 넓은 공간을 활용한 차별화된 업종 유치 또는 분할 재임대가 가능합니다.

8.2. 활용 방안

현재와 같은 골프 스튜디오 또는 유사한 스포츠/취미 관련 업종으로 운영.

내부 복원 후, 2개 호실을 각각 분리하여 다른 업종(예: 사무실, 소매점 등)으로 임대하여 임대 수익률 극대화.

안정적인 임대 수익을 원할 경우, 신뢰할 수 있는 임차인 확보 후 장기 임대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 동일 건물 내 유사 면적 및 층수의 실제 거래 사례 조사. (검색 결과, 불당코아루와이드시티 오피스텔의 경우 6~9평형대의 거래 사례가 많으며, 평당 약 818만원 수준으로 분석되었습니다. 본건은 166.59㎡ (약 50.41평)으로, 이를 단순 비교하기는 어렵습니다.)

* 주변 상권의 활성화 정도 및 미래 가치 분석. (불당동은 천안시의 주요 상업 및 업무 지역으로, 개발 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.)

* 명도 소요 시간 및 예상 비용 추산.

* 현재까지 파악된 혐오시설은 없으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

상기 조사를 통해 취득 후 예상 수익률(ROI), 예상 명도 비용, 재매각 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.