나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [5] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공실 상태임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경780 (5)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층210호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

636,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

15. 62㎡ (약 4.73평)

1.5. 2.건물면적 (전용면적)

76. 14㎡ (약 23.03평)

1.5. 3.분양면적

제공된 정보에 분양면적은 명시되어 있지 않습니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOO

1.9. 건물정보

1.9. 1.건물명

불당 코아루 와이드시티 오피스텔

1.9. 2.총 층수

20층

1.9. 3.총 세대수 (호실 수)

760호

1.9. 4.건물 주요 용도

업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 1월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 (1)근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 등기부 현황

등기부 상 여러 개의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리들이 존재하나, 이들 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 5,561,000,380원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 본건의 임대관계는 미상입니다. 임대차 관계 및 차임 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있어 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 건물 내 현황 (감정평가서 요약)

* 기호(2): 공인중개사사무소 (상호: 와이드시티 공인중개사사무소)

* 기호(8~11): 근린생활시설 (상호: W 트랙맨 골프 스튜디오)

* 그 외 호실: 공실

4.3. 본건 (210호) 이용 현황

본건 210호의 정확한 현재 이용 현황 및 임대 현황은 이해관계인 부재로 인해 정확히 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"천안불무초등학교"가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통 접근성

버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.3. 기타 편의시설

본건 소재지는 상업 및 주거 지역이 혼합된 곳으로, 통상적인 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (주변 혐오시설 유무는 현장 답사 및 추가적인 지도 검색을 통한 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 용도 현황 불확실성

* 본건은 현재 공실 상태로 추정됩니다.

* 이해관계인의 부재로 인해 정확한 공실 여부 및 용도 현황 파악이 어렵습니다. 외관상 판단에 의한 것이므로, 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대차 계약 여부 및 보증금, 차임 등 구체적인 임대 관계가 파악되지 않아, 인수 또는 명도 관련 추가 확인이 요구됩니다.

6.3. 공부와의 차이 (참고)

건축물대장 상 일부 호실(213호, 214호)은 내부 연결문이 설치되어 하나의 호실처럼 이용된 것으로 관찰되었으나, 이는 일시적일 수 있으며 원상 복구가 가능한 상태로 파악됩니다. (본건 210호와 직접적인 관련성은 낮으나, 건물 내 내부 구조 변경 가능성을 참고할 수 있습니다.)

6.4. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 연관성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 불당동의 일반상업지역에 위치한 근린상가(오피스텔)로, 주변 개발이 활발한 지역의 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 6억 3천 6백만원이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리상 낙찰 후 깨끗한 상태로 인수 가능합니다.

하지만 가장 큰 리스크는 현재 공실 상태이며, 정확한 용도 및 현 임대 현황 파악이 어렵다는 점입니다. 따라서 본건의 실질적인 가치 및 낙찰 후 발생할 수익을 정확히 판단하기 위해서는 철저한 현장 조사와 함께 주변 시세, 임대 현황에 대한 면밀한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 불당동 지역은 신흥 상업 및 주거 중심지로 지속적인 성장 가능성이 있습니다.

* 아파트, 오피스텔 등 배후 주거 단지가 밀집해 있어 잠재적 수요 확보가 용이합니다.

* 말소되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 철저한 현황 조사 및 공실 리스크 해소 시, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수되는 보증금이 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가(636,000,000원)를 기준으로 하되, 해당 물건의 현재 시장 가치, 공실 리스크, 향후 예상 임대 수익률, 주변 유사 물건의 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 점검, 주변 시세 및 임대 현황에 대한 상세한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.