나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [3] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공실 상태임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 건물 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경780 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층108호

용도: 근린상가

감정가: 855,000,000원

토지면적: 8.78㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.7761㎡ (약 2.66평)

건물면적: 42.77㎡ (약 12.94평)

건물지분: 42.77㎡ (약 12.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, "천안불무초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 3,360,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 5,561,000,380원입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 근린상가 용도로 지정되어 있으며, 건물 자체의 주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다. 현재 본건(1층 108호)은 공실 상태이며, 주변에는 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 인근에 공인중개사사무소, 골프 스튜디오 등이 운영 중인 것으로 보아, 지역 내 상권은 활성화되어 있다고 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 20층 건물 중 1층에 위치합니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에는 천안불무초등학교가 인접해 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 공실 상태이며, 정확한 공실 여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 인해 외관상 판단에 의한 것이므로 재확인이 반드시 필요합니다. 또한, 공부와의 차이 부분에서 일부 호실이 내부적으로 연결되어 사용되고 있는 것으로 관찰되었으나, 원상복구가 가능한 상태이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.7. 종합 의견

불당코아루와이드시티오피스텔 1층 상가 물건은 천안시의 중심 상업지역에 위치하며, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 교통 및 생활 환경이 우수하며, 건물 자체의 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이고 임대 현황이 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 및 대로변 인근의 우수한 입지 조건

* 풍부한 아파트 및 오피스텔 배후 수요

* 건물 노후도가 낮고 현대적인 시설 보유

* 근린상가 및 업무시설로서의 활용 가치 높음

* 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계 명확

1.9. 예상 입찰가

감정가 855,000,000원을 기준으로, 본 건은 현재 공실 상태이며 임대 미상인 점, 그리고 공동담보 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 검토하되, 현장 조사 및 추가 정보를 바탕으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.