나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공인중개사사무소로 이용 중임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경780 (2) 사건번호로 진행되는 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479에 소재한 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 107호입니다.

본 건물의 용도는 근린상가이며, 감정평가액은 930,000,000원입니다.

토지 면적은 9.73㎡ (약 2.94평)이며, 건물 전용 면적은 47.43㎡ (약 14.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의 경매 건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 첫째, 본 건이 공인중개사사무소로 이용 중이라는 점이며, 둘째, 이해관계인의 부재로 공실 여부 및 용도 현황을 정확히 파악하기 어려워 외관상 판단에 의한 것이므로 재확인이 반드시 필요합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, '천안불무초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층에 위치하며, 외벽은 석재붙임, 창호는 새시로 마감되었습니다.

토지는 대체로 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

주변 시설로는 천안불무초등학교, 천안서북고등학교, 천안월봉중학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

또한, 이마트, 롯데마트, 코스트코 등 쇼핑 시설과 천안시청, 천안종합운동장 등 공공시설이 차량으로 10분 이내 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에는 아름드리공원, 천변공원 등 녹지 공간도 조성되어 있습니다.

불당동 일대는 '천안의 강남'으로 불리며 상업 및 주거 시설이 밀집된 지역으로, 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 발달해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리인 (1)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2025년 1월 15일 접수, 3,360,000,000원) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권이전, (2)근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 말소됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 윤영웅이 존재합니다. 이 임차인의 보증금은 0원, 차임 또한 0원으로 기재되어 있으며, 전입/사업자 등록일은 2021년 4월 29일입니다.

인수되는 보증금은 없으나, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 약 55억 6천만원을 초과하여 다수의 채권이 설정되어 있었으나, 매각으로 대부분 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 불당동 일대는 천안시 내에서도 높은 주거 선호도를 자랑하는 지역으로, '천안의 강남'이라 불릴 만큼 상권이 활성화되어 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많습니다.

현재 본 건물(불당 코아루 와이드시티 오피스텔) 내 1층 107호는 공인중개사사무소로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정평가서상으로는 본건 외 105호는 공인중개사 사무소로, 8~11호는 골프 스튜디오로 운영되고 있으며, 그 외 호실은 공실인 것으로 파악되었습니다.

이러한 입지적 장점과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 천안불무초등학교, 천안월봉중학교, 천안서북고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

이마트, 롯데마트, 코스트코, 갤러리아백화점 등 대형 쇼핑 시설이 차량으로 10분 이내 거리에 있어 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

KTX 천안아산역 및 종합버스터미널이 가까워 광역 교통망 이용이 용이하며, 단지 주변 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 시내 이동이 편리합니다.

건물 자체적으로는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기(5대), 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 윤영웅 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 별도의 협의 또는 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 부동산 현황 미확인: 본 건의 공실 여부 및 실제 용도 현황에 대해 이해관계인 부재로 인해 정확한 파악이 이루어지지 않았으며, 외관상 판단에 근거한 것이므로 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 반드시 재확인이 필요합니다.

* 건물 내 일부 호실 연결 이용: 감정평가서상 다른 호실(기호 8,9 / 213호와 214호)에서 내부 출입문이 설치되어 하나의 호실처럼 이용된 사례가 관찰되었으며, 이는 본 건과는 직접적인 관련이 없으나 건물 전체의 관리 및 이용에 대한 잠재적 이슈로 참고할 수 있습니다. (해당 내용은 경매 진행 시 참고 사항으로 기재됨)

* 복잡한 채권 관계: 말소기준권리 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있었으며, 채권 총액이 55억원을 초과하여 채권자 간의 복잡한 권리 관계가 있었음을 알 수 있습니다. (단, 매각으로 대부분 소멸 예정)

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 불당동의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변의 잘 발달된 생활 인프라와 교통망은 높은 가치를 더합니다.

다수의 권리 관계가 있었으나, 본 경매는 임의경매로 진행되며 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도에 대한 검토가 필요하며, 현재 정확한 공실 및 용도 현황 파악이 불가하므로 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

감정가는 9억 3천만원이나, 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: '천안의 강남'이라 불리는 불당동 핵심 상업 지역에 위치하여 높은 가치를 지닙니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 거주자, 풍부한 유동 인구를 통한 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 다용도 활용 가능성: 근린상가 및 업무시설 복합 건물로, 다양한 업종의 사업장으로 활용이 용이합니다.

* 미래 가치 상승 기대: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 예상됩니다.

* 우수한 생활 및 교통 인프라: 쇼핑, 의료, 교육, 대중교통 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원입니다. (임차인 윤영웅의 보증금 및 차임이 0원으로, 인수 부담이 없습니다.)

예상 입찰가 산출 시 고려사항:

* 감정가: 930,000,000원

* 전용 면적: 47.43㎡ (약 14.35평)

* 토지 지분 면적: 9.73㎡ (약 2.94평)

* 주변 유사 물건의 실제 거래 사례 및 최근 낙찰가율 분석

* 현재 공실 가능성 및 향후 예상 공실률

* 대항력 있는 임차인(윤영웅)의 명도 관련 협상 비용 및 소요 시간

* 부동산 시장 동향 및 본 건의 현재 가치 평가

상기 정보를 바탕으로 현장 조사, 주변 시세 및 권리 분석 등 면밀한 검토 후 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 임장 활동을 통해 현황을 파악하고, 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.