나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [6] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공실 상태임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경780 (6) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479, 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 211호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 671,000,000원입니다.

토지 면적은 16.49㎡ (약 5.0평)이며, 건물 면적은 80.37㎡ (약 24.3평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

건축물대장상 건물명은 '불당 코아루 와이드시티 오피스텔'로, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내에 위치하고 있습니다. 해당 건물의 사용승인일은 2021년 2월 10일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 사다리형이며, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구)에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 (1)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 3,360,000,000원)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사에스제이코퍼레이션)

* 갑5: 소유권이전 (주식회사성율코퍼레이션)

* 을15: (2)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,200,000,000원)

* 갑6: 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 101,000,380원)

* 갑7: 가압류 (기술보증기금, 900,000,000원)

* 갑8: 임의경매 (남서울신용협동조합, 2,905,464,109원)

총 등기부채권 총액은 5,561,000,380원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 점으로 보아, 실제 점유자가 있을 수 있으며, 해당 점유자의 법적 대항력 유무 및 임대 조건 등을 반드시 현장 조사 시 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 불당동 일대는 천안시의 신흥 주거 및 상업 중심지로 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

인근에 대규모 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 유동인구와 잠재적 소비층을 확보하고 있습니다.

감정평가서에 따르면, 본건이 속한 건물 내 일부 호실은 공인중개사무소 및 골프 스튜디오 등으로 이용 중이나, 그 외 호실은 공실 상태로 파악되었습니다. 본건 211호 역시 공실 상태로 추정됩니다.

초등학교가 인근에 위치하여 가족 단위의 고객 유치 가능성도 있습니다.

전반적으로 상권 활성화 및 발전 가능성이 높은 입지입니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 분포되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육 환경으로는 천안불무초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

의료 시설은 천안시 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다. (거리는 별도 확인 필요)

주거 환경은 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 쾌적한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 현재 공실 상태이며, 정확한 공실 여부 및 용도 현황은 이해관계인 부재로 인해 외관상 판단에 의한 것이므로, 실제 방문 시 재확인이 반드시 필요합니다.

건축물대장 상 '전유부' 정보에 따르면, 본건과 인접한 일부 호실(213호, 214호)은 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 하나의 호실처럼 이용되는 것으로 관찰되었습니다. 그러나 본건(211호)의 경우 도면 등으로 특정 가능하며, 이는 일시적인 상태로 벽체 설치를 통해 원상 회복이 가능한 것으로 보입니다. 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

동일 건물 내 유사 업종 및 주변 상권과의 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 불당동의 주요 상업 지역에 위치한 오피스텔 내 근린상가입니다.

천안불무초등학교와 대규모 주거 단지가 인접해 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지입니다.

감정가는 671,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

현재 공실 상태이며, 정확한 현황 파악을 위한 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수하는 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

불당동 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

주요 생활 시설 및 교육 시설이 인접하여 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

법적 권리관계가 깨끗하여 안전하게 투자가 가능합니다.

소규모 면적으로 다양한 업종 운영 및 임대 수익 창출이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 상태, 시장 동향, 경쟁 물건 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 공실 상태임을 감안하여, 명도를 고려한 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

(정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 현장 답사 및 상권 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.