나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [4] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공실 상태임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경780 (4)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479, 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 209호

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 989,000,000원

토지면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

건물면적: 118.44㎡ (약 35.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

* 본건은 공실 상태임.

* 공실 여부 및 용도 현황은 이해관계인 부재로 정확히 파악되지 않았으며, 외관상 판단에 의한 것이므로 재확인 필요.

2. 입지조건

위치: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479, 불당코아루와이드시티오피스텔 2층 209호

주위 환경:

* "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치.

* 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황:

* 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장 소재.

* 제반 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됨.

도로 상태: 본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구)

* 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접함.

* 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을15 (1)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,360,000,000원)

소멸 예정 권리:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사에스제이코퍼레이션)

* 갑5: 소유권이전 (주식회사성율코퍼레이션)

* 을15: (2)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,200,000,000원)

* 을15: (1)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,360,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 101,000,380원)

* 갑7: 가압류 (기술보증기금, 900,000,000원)

* 갑8: 임의경매 (남서울신용협동조합, 2,905,464,109원)

등기부채권 총액: 5,561,000,380원

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 없으나, 임대 관계가 불명확하므로 주의 필요.

4. 상권분석

건물 특성: 불당 코아루 와이드시티 오피스텔 (총 20층, 760호). 건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설.

본건 용도: 감정평가상 근린상가로 평가됨.

현재 이용 상태:

* 기호(2): 공인중개사사무소 (상호: 와이드시티 공인중개사사무소)

* 기호(8~11): 근린생활시설 (상호: W 트랙맨 골프 스튜디오)

* 그 외 호실: 공실 상태.

주변 상권: 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 밀집 지역으로 상권 활성화 가능성 높음.

5. 생활정보

교육 환경: 천안불무초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호.

편의 시설: 주변 상업시설 이용 편리.

교통망: 차량 접근 용이하며 대중교통 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태이며, 용도 및 현황 파악이 부정확하여 실제 임대 가능성 및 임대료 책정에 주의가 필요함. (주의사항 1, 2 참조)

내부 연결 호실: 일부 호실(213호, 214호)이 내부 출입문으로 연결되어 사용 중. 도면상 특정 가능하며 원상복구 가능하다고 하나, 낙찰 후 원상복구 비용 및 기간 발생 가능성 있음. (공부와의 차이 참조)

혐오시설: 인근 백석동 생활폐기물 소각시설이 있으나, 본 물건지와는 약 2km 이상 떨어져 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 중심 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 주변 배후 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물의 전용면적은 약 35.83평입니다.

모든 권리관계는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 정확한 현황 파악이 어려워 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 일부 호실의 내부 연결 문제는 추가적인 비용과 시간을 요구할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 향후 상권 활성화 및 임대차 시장 동향을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

입지: 천안 불당지구 상업지역 내 중심에 위치하여 잠재적 고객 확보 용이.

권리: 모든 권리 소멸로 안전한 부동산 취득 가능.

개발 가능성: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 발전 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 공실 상태이며, 정확한 현황 파악에 어려움이 있다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 감정가 989,000,000원의 약 75~85% 수준에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

이는 공실 기간 동안의 금융 비용, 관리비, 잠재적 수리 비용, 그리고 명도 및 임차 맞추기 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 포함한 보수적인 접근입니다.

따라서, 약 741,750,000원 ~ 840,650,000원 범위 내에서 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.