나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10359 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1417 해피드림3차 1동 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2022. 3. 30. 확정일자 2022. 3. 11.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10359 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1417 해피드림3차 1동 7층702호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 3백만원

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물면적: 39.26㎡ (약 11.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

충청남도 천안시 서북구 두정동에 위치하며, 해당 지역은 천안시 내에서도 주거 및 상업 기능이 발달한 중심 지역 중 하나입니다.

주변은 다세대주택, 상가, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

정확한 주변 교통망, 편의시설, 교육시설 등에 대한 상세한 조사가 필요합니다. 또한, 혐오시설 유무에 대한 확인도 필수적으로 진행해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 여러 권리가 등기되어 있으며, 특히 임차인 박유빈 씨와 관련된 권리가 매수인에게 인수될 가능성이 높아 주의가 요구됩니다.

을구 6번 임차권등기 (주택임차권) 정보:

* 권리자: 박유빈 (박 )

* 임대차보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2022년 3월 30일

* 확정일자: 2022년 3월 11일

* 등기부상 말소: 인수

주의사항에 명시된 바와 같이, 위 임차인의 보증금 110,000,000원이 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 실투자금액에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 사항입니다.

을구 5번 전세권설정 (권리자: 박유빈, 110,000,000원)은 말소 기준으로, 본 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

그 외 갑구의 소유권보존, 소유권이전, 가압류 및 임의경매 개시 결정 등은 말소 기준 권리(을구 5번 전세권)보다 후순위에 있어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

두정동은 천안시의 주요 상업 및 업무 지구로, 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

본 물건의 용도가 도시형생활주택으로, 주거 기능과 함께 공동주택, 업무시설, 제2종 근린생활시설 등으로 활용 가능하여 다양한 상업적 가치를 지닐 수 있습니다.

주변 상가 및 오피스 밀집 지역과의 연계성을 고려할 때, 임대수익 또는 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 대중교통 이용이 편리한 위치에 있을 것으로 예상되며, 시내외 접근성이 양호할 것으로 보입니다. (세부 교통망 조사 필요)

편의시설: 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근 학교와의 거리를 파악하여 교육 환경을 평가해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이 금액은 물건의 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 추가 비용 발생 위험이 매우 큽니다.

중복 사건으로 진행되고 있다는 점은, 해당 물건에 대한 다른 법적 절차나 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

건물 자체의 관리 상태, 공실 위험, 하자 여부 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 두정동이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 110,000,000원의 보증금 인수 위험이 매우 높은 고위험 물건입니다.

낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 있으나, 실제 총 지출액은 낙찰가에 인수되는 보증금을 더한 금액이 되므로 신중한 접근이 필요합니다.

철저한 권리 분석과 자금 계획 수립 없이는 투자에 실패할 위험이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

두정동 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 한 장기적인 시세 상승 잠재력.

대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 매력적인 낙찰가 형성에 기여할 수 있음. (단, 총 투자 비용 고려 필수)

주거용 외 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 110,000,000원을 제외한 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 (세아빌 약 270만원/m², 두정역하이렉스타운 약 330만원/m²) 및 감정가 (103,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 107,000,000원에서 131,000,000원 범위로 추정됩니다.

높은 임차인 인수 위험과 물건의 특성을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

이는 어디까지나 '순수 물건 가치'에 대한 예상 입찰가이며, 실제 총 지출액은 인수되는 임차 보증금 110,000,000원을 포함하여 산정해야 하므로, 이를 반드시 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.