나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3467 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제11층 제1104호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며 지하철역 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치함. 주위는 아파트형공장, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 역 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 (가) 제11층 제1103호, (나) 제11층 제 1104호 로서, (사용승인일: 2010.04.19.) 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

(가), (나) 공히 아파트형 공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 20m내외(가산디지털2로) 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 가산동 345-33 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지 반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 2. 가산동 614-26 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 일단의공업용지조성사업지역, 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015 -08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02 -524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3467 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제11층 제1104호

용도: 지식산업센터

감정가: 712,000,000원

토지면적: 44.06㎡ (약 13.33평)

토지 지분: 44.06㎡ (약 13.33평)

건물면적: 171.67㎡ (약 51.93평)

건물 지분: 171.67㎡ (약 51.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 11층 1104호

사용승인일: 2010년 4월 19일

건물 총 면적: 24322.28㎡ (약 7359.36평)

토지 총 면적: 3378㎡ (약 1022.30평)

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1호선과 7호선 환승역인 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트형공장, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 업무 기능이 집중된 곳입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형으로, 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

북동측으로는 노폭 약 20m 내외의 가산디지털2로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 중OOOOO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있습니다. 집합건물 등기부 요약상 을1번 지상권설정 등기가 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권설정 등기가 포함되어 있어, 해당 권리의 소멸 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* ㈜투앤쓰리, 한학주

보증금: 21,000,000원

차임: 2,100,000원

전입/사업일자: 2023-12-27

대항력: 없음 (배당 신고일자: 2026-04-28)

* 라비문화산업전문유한회사, 김철휘 (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2013-10-18

대항력: 있음 (매수인이 인수해야 할 수 있는 권리입니다. 보증금 0원이므로 실질적 재정 부담은 없을 수 있으나, 계약 관계 확인 필요.)

* 주식회사애드모먼트, 정민우 (정 )

보증금: 0원

차임: 2,500,000원

전입/사업일자: 2016-07-05

대항력: 없음

* 주식회사엣지콘, 김석목 (김 )

보증금: 0원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2024-02-15

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

1.4. 상권분석

가산디지털단지(G밸리)는 서울 서남권을 대표하는 대규모 오피스 및 지식산업센터 밀집 지역입니다.

1호선과 7호선 가산디지털단지역을 중심으로 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 경인고속도로 및 서부간선도로와 인접하여 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

평일에는 약 17만 명 이상의 직장인들이 상주하는 압도적인 배후 수요를 가지고 있으며, 점심 및 저녁 시간대에 상권이 활성화됩니다.

주변에 아웃렛 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등), 금융기관, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 직장인 수요를 중심으로 꾸준한 상권 유지가 가능합니다.

최근에는 서울시의 G밸리 미래복합거점 조성 사업을 통해 업무, 여가, 녹지가 결합된 복합 공간으로의 변화를 추진하고 있어 미래 가치가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 가산디지털단지역 인근으로 마리오아울렛, 현대아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰이 위치해 있어 쇼핑이 편리합니다. 또한, 은행, 병원, 식당가 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 에이스하이엔드타워7은 지식산업센터 및 오피스 빌딩 밀집 지역에 속해 있습니다. 현재까지 파악된 검색 결과 상으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 공장 및 상업 시설이 주를 이루고 있습니다. 안양천이 인근에 있어 산책로 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 라비문화산업전문유한회사(김 ) 임차인은 2013년부터 거주(사업 영위)하였으며 대항력을 가지고 있습니다. 비록 보증금이 0원이지만, 법적으로 임대차 관계가 존속될 수 있으므로 명도 진행 시 법률 전문가와 상담하여 진행하는 것이 안전합니다.

* 별도 등기: 등기부등본상 말소 예정인 지상권(을1) 외 "별도등기"가 존재한다는 점은 추가 확인이 필요합니다. 물건명세서상 해당 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 소멸 여부를 반드시 등기부등본 원본 및 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 국가산업단지, 산업시설구역으로 지정되어 있어 사업의 종류나 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역, 장애물 제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다. (외국인 등, 특정 용도에 한함, 2025년 8월 21일 / 2025년 10월 15일 기준)

* 공장 및 산업단지 밀집 지역의 특성상, 주변 소음이나 공해 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승이 기대되는 투자 대상입니다.

대규모 산업단지 개발 및 서울시의 G밸리 복합 공간 전환 계획은 지역 가치를 더욱 높일 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 "별도 등기" 표기, 그리고 토지이용계획상의 여러 제한사항 등은 본 물건 취득 시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다. 특히 지상권의 소멸 여부에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 권리 분석과 함께, 명도 절차 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 가산디지털단지역 초역세권의 지식산업센터로, 서울 서남부의 주요 업무지구 중 하나입니다.

* 풍부한 임대 수요: IT, 제조업 등 다양한 기업들이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요가 확보됩니다.

* 개발 호재: 서울시의 G밸리 복합 거점 조성 사업 추진으로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 교통의 편리성: 1, 7호선 환승역을 통한 우수한 광역 교통망을 자랑합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 712,000,000원입니다.

현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 상기 물건 기본 정보, 입지 조건, 권리 분석, 상권 분석, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재 및 "별도 등기"로 인한 불확실성, 토지이용계획상의 제한 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 및 주변 유사 물건 거래 사례를 추가로 조사하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.