나이스옥션 법원경매 고양 2024타경70226 [1] 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 713동 27층2703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산중학교" 남측 인근에 소재하며, 주위로 대단지의 아파트, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 위치하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근으로 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지상30층 건물 내 제27층 제2703호로서,
(사용승인일: 2014.11.29)
외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
창호 : 플라스틱새시 창호임.

이용상태

공부상 아파트(방4, 욕실겸화장실2, 거실, 주방 및 식당, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 주차장, 방송설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 포장도로가 개통되어 있으며 북측 및 북서측으로 아스팔트 포장도로(왕복 10차선 내외), 동측 및 남측으로 아스팔트 포장도로(왕복2차선 내외)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(파주운정지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2015-02-25)(파주운정지구), 상대보호구역(2021-12-07)(가온유치원(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)), 상대보호구역(가온초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245), 상대보호구역(와동초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)), 절대보호구역(파주운정지구)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경70226 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 713동 27층2703호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정평가액: 637,000,000원

사용승인일: 2014년 11월 29일

총 층수: 30층

해당 층수: 27층

1.2. 면적 사항

토지면적: 70.14㎡ (약 21.22평)

토지 지분: 70.1387㎡ (약 21.22평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 113.99㎡ (약 34.48평)

건물 지분: 113.991㎡ (약 34.48평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산중학교" 남측 인근에 위치하며, 대단지 아파트, 각급 학교 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 주변으로 북측 및 북서측에는 왕복 10차선 내외의 도로, 동측 및 남측에는 왕복 2차선 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제약

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(가온유치원, 가온초등학교, 와동초등학교), 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 주변 활동에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

2.3. 주변 혐오시설 여부

주변 지역은 대단지 아파트와 학교, 상업시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 현재까지 파악된 정보 상으로는 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 근저당권, 가압류, 그리고 임의경매 개시 결정 등기들이 존재하였으나, 모두 말소 예정 권리에 해당됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2015년 2월 23일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 을1 근저당권 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 본건의 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않은 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 등을 통해 정확한 임대차 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주변 학교 및 주거 환경으로 인해 안정적인 주거지로서의 특성을 가집니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 30.6평, 101.2238㎡)이 2026년 7월 4일 6층에서 5억 2,200만원에 거래되었습니다. 또한, 약 25.5평(84.337㎡) 면적은 2026년 7월 8일 5층에서 4억 7,000만원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적(약 34.48평, 113.99㎡)은 최근 거래된 면적 중 가장 큰 면적보다 크거나 유사합니다.

4.3. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 6억 3,700만원입니다. 그러나 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 본건 면적(113.99㎡)의 시장 시세를 추정해보면, 101.2238㎡ 면적이 5억 2,200만원에 거래된 것을 기준으로 약 5억 8,700만원 수준으로 산정됩니다. 27층이라는 고층임을 감안하면 이보다 높게 형성될 수 있으나, 감정가가 시장 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

아파트명: 해솔마을 7단지 롯데캐슬

주소: 경기도 파주시 와동동 1404

건축년도: 2014년

총 동수: 20개동

총 세대수: 1,880세대

최고층: 30층

건물 구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕

이용상태: 아파트 (방 4개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니 등)

5.2. 편의 시설 및 교육 환경

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

교육 환경으로는 남측 인근에 지산중학교가 있으며, 가온초등학교, 와동초등학교, 가온유치원 등이 위치합니다.

5.3. 주차 정보

총 주차대수는 3,033대로, 세대당 주차 대수가 넉넉하여 주차 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 유동화 물건

본건은 중복 사건 및 유동화 물건으로 분류되어 있어, 사건 처리 과정이 일반 경매 물건보다 복잡할 수 있습니다. 유동화 전문 회사가 관여된 경우, 추가적인 채권 관계나 절차상의 특이점이 존재할 가능성이 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나, 점유자와의 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성을 내포합니다.

6.3. 감정가 대비 낮은 시장 시세

본건의 감정가가 최근 실거래가 기준으로 추정되는 시세보다 높아, 첫 매각 기일에 유찰될 가능성이 있습니다. 낙찰을 받더라도 감정가 수준의 경쟁이 붙을 경우 시세 대비 메리트가 줄어들 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한 사항

상대보호구역 등으로 지정된 교육 시설 주변 지역에 해당하므로, 향후 건물 이용 및 관리, 신축 등과 관련하여 교육 당국의 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 와동동의 대규모 아파트 단지 내 고층에 위치하여 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 시장 시세가 낮고, 임대차 관계가 미확인된 점, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특수성은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치, 편리한 생활 인프라, 교육 시설 인접.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 고층의 장점: 탁 트인 조망 및 일조권 확보 가능성.

* 잠재적 가격 상승 여력: 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 향후 시세 상승 시 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 거래 내역을 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 전용면적(약 34.48평)과 27층이라는 고층임을 감안하여 감정가(6억 3,700만원) 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 유사 면적(약 30.6평)이 5억 2,200만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 환산 시 약 5억 8,700만원 수준입니다. 고층 프리미엄을 감안하면 6억 1,700만원~6억 4,600만원까지도 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 특성상 첫 매각 기일의 유찰 가능성을 염두에 두고, 권리 분석 및 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 5억 9,000만원 ~ 6억 2,000만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.