나이스옥션 법원경매 고양 2026타경696 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2구역에이1블럭 일산자이 센트리지 102동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 남동측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제28층 중 제15층 제1501호로서, 외 벽: 몰탈위페인팅 및 석재 마감 등, 내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

지적 미정리 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(2026.3.16.자 채권자 보정서에 따르면 분양계약서가 첨부되어있어, 대지권도 분양가격에 포함되어있다고 추정되며, 감정서는 근처 거래 가격에 따른 대지권적정가격을 정하여 감정되었다고 기재됨).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경696 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2구역에이1블럭 일산자이 센트리지 102동 15층1501호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

606,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 76.42㎡ (23.12평) (전용면적 기준)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지지분: 0㎡ (0평)

* 건물지분: 76.416㎡ (23.12평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농OOO

1.9. 특이사항

대지권 미등기

1.10. 주의사항

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됩니다. 2026년 3월 16일자 채권자 보정서에 따르면 분양계약서가 첨부되어 있어, 대지권도 분양가격에 포함된 것으로 추정되며, 감정서는 근처 거래 가격에 따른 대지권 적정 가격을 정하여 감정되었다고 기재되어 있습니다.

1.11. 특수물건정보

대지권 미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재한 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트 단지(위시티) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 주거 환경이 양호한 편입니다. 동국대학교 일산병원 또한 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로가 외곽 공공도로와 잘 연결되어 차량 출입이 용이합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공공도로와 연계되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

지적 미정리 상태입니다.

2.6. 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자: 2021-02-26, 채권금액: 288,000,000원)

3.2. 기타 권리현황

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2021-02-26)

* 을2: 한국자산관리공사 근저당권 (접수일자: 2022-06-03, 채권금액: 300,000,000원) - 말소됨

* 갑6: 농협은행 임의경매개시결정 (접수일자: 2026-03-04, 채권금액: 239,286,780원) - 말소됨 (본 경매 사건)

3.3. 등기부채권 총액

588,000,000원 (을1 + 을2)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본 물건이 위치한 일산자이 센트리지는 위시티라는 대규모 아파트 단지의 일부로, 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다.

4.2. 근린생활시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 최근 '내고양마트'가 오픈하여 쇼핑 환경이 더욱 개선되었습니다.

4.3. 특화 상권

인근에 식사동 구제거리(덤핑거리)가 있어 독특한 쇼핑 명소로 알려져 있습니다.

4.4. 부대시설

동국대학교 바이오메디캠퍼스 및 동국대학교 일산병원이 인근에 있어 관련 종사자 및 학생, 환자 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 일산자이 센트리지

* 입주: 2020년 11월

* 세대수: 802세대

* 동수/층수: 6개동 / 지하 2층, 지상 32층 (본건 15층)

* 주차대수: 1,043대 (세대당 1.3대)

* 시공사: GS건설

5.2. 교육 환경

* 초등학교: 양일초등학교 (경기 상위 3%)

* 중학교: 일산양일중학교 (경기 상위 3%)

* 고등학교: 저현고등학교 (자율형공립고), 고양국제고등학교 (공립 특수목적고)

우수한 학군을 갖추고 있어 교육 환경이 매우 좋습니다.

5.3. 의료 시설

* 동국대학교 일산병원, 동국대학교 일산한방병원

* 진내과의원, 일산윌내과의원, 아산연세베스트내과의원

* 식사위여성의원

다양한 의료기관이 근거리에 위치하여 의료 접근성이 뛰어납니다.

5.4. 편의 시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설, '내고양마트' 등을 통해 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 위시티 단지 내에는 Club Xian, 놀이터, 쉼터 등 다양한 주민 커뮤니티 시설이 마련되어 있으며, 골프연습장, 사우나, 도서관 등도 이용 가능합니다.

5.5. 건물 내부

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제28층 중 제15층 제1501호

* 마감: 외벽 - 몰탈위페인팅 및 석재 마감 등, 내벽 - 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 - 샷시창호

* 설비: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 현재 등기부상 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 절차에 포함되어 매수인이 권리를 취득할 수 있도록 진행될 예정입니다. 다만, 추후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 임대관계 미상

임차인이 없을 것으로 보이나, 임대관계가 명확히 파악되지 않아 실제 점유 관계나 명도 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 지적 미정리 상태

토지 이용 계획 상 지적이 아직 정리되지 않은 상태로, 향후 토지 경계나 지적 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 데이터센터 건설 논란

식사동 인근에 추진 중인 대규모 데이터센터 건립 사업과 관련하여 주민 반대 및 논란이 지속되고 있습니다. 특히 해당 부지가 초등학교 및 아파트 단지와 인접하여 소음, 전자파, 열기, 교통영향 등에 대한 우려가 제기되고 있으며, 도시계획심의위원회에서 재심의 결정이 내려지는 등 사업 추진에 난항을 겪고 있습니다. 본건 물건지와의 직접적인 영향 범위는 추가 확인이 필요하나, 인근 지역의 잠재적 이슈로 고려될 수 있습니다.

6.5. 기피시설 이전 논란

과거 식사지구 인근에 위치했던 건설폐기물 처리장, 레미콘 공장 등 주민 기피시설의 이전 요구와 관련된 논란이 있었습니다. 이 시설들의 현황 및 본건 물건지와의 거리, 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동의 신축 대단지 아파트(일산자이 센트리지) 내에 위치한 고층 아파트로, 우수한 교육 및 생활 편의시설, 동국대학교 바이오메디캠퍼스 및 일산병원 인접 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건의 형태를 띱니다.

가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태이나, 이는 감정평가 및 매각 절차에 포함되어 있어 매각을 통해 해결될 것으로 보입니다. 다만, 이 부분에 대한 충분한 이해와 향후 절차에 대한 검토가 필수적입니다. 또한, 인근 지역에서 진행 중인 데이터센터 건설 논란은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 본건과의 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 대지권 미등기라는 특수성을 잘 관리한다면, 우수한 입지의 신축 아파트를 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 대규모 브랜드 아파트 단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요와 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 경기 상위권 학군으로 평가받는 학교들이 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편리한 생활 인프라: 대형마트, 다양한 근린생활시설, 의료시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 신축 아파트: 2020년 11월 입주한 신축 아파트로, 내부 시설 및 단지 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가격 메리트: 대지권 미등기라는 특수성으로 인해, 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 606,000,000원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 경매 시장의 수급 상황, 입찰 참여자들의 심리 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 상세한 시세 조사 및 경쟁 물건 분석이 어렵기 때문에, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기에는 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 선에서 형성되는 경우가 많으나, 본건의 경우 '대지권 미등기'라는 특수성을 감안하여, 이로 인한 잠재적 가치 하락 요인 및 향후 해결 비용 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

입찰 참여 전, 반드시 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.