나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60320 [2] 경기도 고양시 일산동구 풍동 121-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 국내 및 수입자동차 전시장, 자동차공업사, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1~3 : 본건은 인접지대비 평탄한 부정형으로 현황 일단으로 상업용 건부지(기호4 소재) 로 이용 중입니다. 기호5~8,10:본건은 인접지대비 평탄한 부정형으로 현황 일단으로 상업용 건부지(기호9 소재) 로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1~3 : 본건 북서측으로 노폭 약 30m(백마로) 내외의 포장도로와 접합니다. 기호5~8,10: 본건 북서측 및 서측으로 각각 노폭 약 30m(백마로) 및 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한 구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호2: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제 한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다 가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호3: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제 한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 )(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호5: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제 한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다 가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호6: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제 한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다 가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호7: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제 한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 )(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호8: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제 한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 )(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호10: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제 한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 )(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

본건 현장 조사시 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외 구축물1식(COMPACT PAD 형 지 상변압기 1식)이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 감정평가 목적 및 제이론 등을 감안하여 감정평가를 진행하였으며, 이를 위한 용량, 계약일자 등은 한국전력에 유선상 확인을 하였으 며, 용량 및 제작일자 등은 현장 조사시 명판 등으로 확인을 하였습니다. 현재 계약용량은 300KVA인 것으로 조사되었으며, 이를 기준으로 평가를 진행하였으니 소유권 및 정상작동 여 부, 실제 계약 용량 등은 확인을 요하오니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4: 철골철근콘크리트구조 철골지방 3층 건으로서, 외벽: 칼라복층유리, 메탈판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다. 기호9: 철골철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상3층 건으로서, 외벽: 칼라복층유리, 징크판넬 마감 등, 내벽: 내부인테리어마감 등, 바닥: 바닥타일마감 등, 창호: 샷시 창호입니다. 기호9(부속): 일반철골구조 평지붕 지상 4층 건으로서, 외.내벽: 판넬 마감 등입니다.

이용상태

기호4: 공부상 자동차영업시설로 명시되어 있으며, 현황 공실로 조사되었습니다. 기호9: 현황 근린생활시설(비비하우스, GOLF ZONE 풍동비비점 등)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 기호9(부속): 현황 주차타워(주차가능대수:50대)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

기호4: 전기 설비, 위생 및 급배수설비, CAR LIFT설비 등이 갖추어져 있습니다. 기호9: 전기 설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템 냉난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다. 기호9: 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

본건은 현장 조사 결과 후첨 "건물개황도", "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하는 것으로 조사되 관찰감가법으로 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다. 다만 이는 평가사의 목측에 의한 것으로 정확한 위치 및 면적은 별도의 확인을 요하오니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건 기호4 및 기호9의 일부의 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 5~8, 10은 목록 9의 건부지로 이용중
3. 목록 5~8은 북서측 목록 10은 서측으로 각각 노폭 30m(백마로) 및 6m내외의 포장도로와 접함
4. 목록 9는 현황 근린생활시설(비비하우스, GOLF ZONE 풍동비비점 등)로 이용중이며, 주차타워(주차가능대수 50대)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 121-4에 소재한 근린시설 물건으로, 사건번호는 고양지원 2026타경60320 (2)입니다. 총 감정가는 16,818,864,890원입니다. 토지 면적은 1989.00㎡ (약 601.72평)이며, 건물 면적은 2849.31㎡ (약 861.88평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 채권자는 중소기업은행(중OOOOO)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 국내 및 수입 자동차 전시장, 자동차 공업사, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 노선상가지대입니다. 토지는 인접 대지 대비 평탄한 부정형으로, 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 30m의 백마로와, 북서측 및 서측으로는 각각 노폭 약 30m(백마로) 및 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력을 갖추고 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 250,000,000원

차임: 9,000,000원

전입일자: 2022-12-08

배당신고일자: 2026-04-29

대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 250,000,000원

차임: 9,000,000원

전입일자: 2022-12-08

배당신고일자: 2026-04-29

대항력: 있음

* 임차인: 베스트모먼트주식회사

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

사업자일자: 2017-07-28

대항력: 있음

배당신고일자: 2026-05-13

* 임차인: 비비하우스

보증금: 51,700,000원

차임: 0원

사업자일자: 2023-12-18

대항력: 있음

배당신고일자: 2026-05-13

* 임차인: 이

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-30

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-12

대항력: 있음

배당신고일자: 2026-05-13

* 임차인: 전

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-01

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사아트뮤지엄더팬

보증금: 150,000,000원

차임: 2,000,000원

사업자일자: 2023-03-02

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사오피스판촉

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

사업자일자: 2000-09-20

대항력: 있음

배당신고일자: 2026-05-13

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액이 상당하므로 이에 대한 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 4월 17일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을12)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 현재 진행 중인 경매 사건(2026타경60320, 60321)은 모두 중소기업은행에 의해 신청된 임의경매 개시결정 등기이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 23,700,000,000원, 건물 등기부채권 총액은 24,165,275,540원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 자동차 관련 업종 및 각종 근린생활시설이 밀집한 상권에 위치하고 있습니다. 특히, 현황으로는 근린생활시설(비비하우스, GOLF ZONE 풍동비비점 등) 및 주차타워로 이용 중이며, 이는 지역 내 수요를 충족시키는 유효한 시설로 판단됩니다. 백마로와 같은 대로변에 인접해 있어 유동인구 및 차량 통행량이 많을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

가장 가까운 학교로는 풍산초등학교가 인근에 소재하여 학생들의 등하교 접근성이 있습니다. 주변 지역은 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 중복 사건, 유동화 물건, 대항력 있는 임차인, 공동 담보 등 여러 특이사항을 포함하고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인들의 존재는 인수 보증금 0원에도 불구하고 주의를 요하는 부분입니다. 이들의 실제 계약 내용 및 법적 권리 관계를 추가적으로 확인해야 합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 현장 조사 시 제시외 구축물(COMPACT PAD 형 지상변압기 1식)이 발견되었으며, 이는 감정평가에 포함되었으나 소유권 및 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 우수한 입지 조건과 대로변 접면, 근린생활시설 및 주차타워로서의 현재 이용 상태 등을 고려할 때 잠재 가치가 있는 물건으로 평가됩니다. 하지만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 제시외 변압기 등 추가적인 현황 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대로변에 인접한 우수한 접근성과 가시성

* 현재 근린생활시설 및 주차타워로 활발히 이용 중인 건물

* 총 면적 대비 상대적으로 낮은 감정가 수준 (권리관계 분석 후 재평가 필요)

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 가치 동반 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 16,818,864,890원을 기준으로, 인수 보증금이 0원임을 고려하여 산정하였습니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 및 기타 리스크 요인을 감안하여 다음과 같은 보수적인 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 11,700,000,000원 ~ 13,500,000,000원

(상세한 입찰가 결정은 시장 상황, 경쟁자 분석, 상세 권리 분석 및 현장 방문을 통해 최종 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.