나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [17] 경기도 화성시 병점동 833-1 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (17)

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 5층504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

등기부채권 총액: 1,340,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 병점동 소재 태안 초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 병점역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 북서측, 남서측, 북동측으로 폭 약 8-10미터의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10-12m), 소로2류(폭 8-10m)에 해당합니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 6일 하나은행 근저당 (696,000,000원)입니다.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자 2024년 7월 12일. 배당신고일자 2025년 6월 5일. 대항력은 없습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

용도: 본건은 공부상 휴게음식점으로 등재되어 있으나, 현황 '24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)'으로 이용 중이며, 일부 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있어 주상복합 형태로 상업 및 주거 기능을 겸하고 있습니다.

주변 환경: 태안 초등학교, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 배후 수요가 기대되는 지역입니다.

교통: 병점역 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변시설: 태안 초등학교가 인접해 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조로 안정적이며, 외벽은 석재 및 징크판넬 마감, 내벽은 인테리어, 벽지, 타일 마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창으로 시공되어 있습니다.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비와 함께 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건, 공동담보: 이러한 특성은 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있으나, 본건의 권리분석 결과 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임대 관계 미상: 현재 확인된 임차인 외에 다른 임대 관계는 파악되지 않아 명도 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한, 상대보호구역, 비행안전구역, 성장관리권역 등 일부 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재합니다.

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 태안 초등학교 인근에 자리하며 병점역 이용이 가능한 역세권 입지를 자랑합니다. 권리분석 결과 인수되는 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다. 건물은 비교적 최근 연식(인근 유사 건물 2005년식)으로 추정되며, 주거 및 소규모 사업체 운영 등 다양한 목적으로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 토지 이용 제한 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 병점역이 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

소형 면적: 20.96㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합하며, 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 1.22억 원 대비 최근 유사 면적 거래 사례(병점프라자, 21.13㎡, 2005년식)가 2.6억 원(2026년 4월)에 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 잠재적 수익률이 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 122,000,000원

최근 유사 면적/건물 연식 거래 사례: 260,000,000원 (2026년 4월)

본건은 감정가가 1.22억 원으로, 최근 거래된 유사 면적 건물의 시세(2.6억 원)와 비교 시 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 본건이 시세 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 시장 가격을 반영한 전략적 입찰이 중요합니다.

최근 거래 시세를 고려하여, 감정가의 100%~120% 수준인 122,000,000원 ~ 146,400,000원 보다 높은 160,000,000원 ~ 180,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 심층 시세 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.