나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [16] 경기도 화성시 병점동 833-1 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (16)

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

건물면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 태안 초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 일반적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 북서측, 남서측, 북동측으로 폭 약 8~10미터 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

도시계획시설 상 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(교육청 문의), 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 도시 지역에서 통용되는 규제 수준입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 내용에 없으나, 잠재적 혐오시설 유무는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017-11-06 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 등기부 내역에는 해당 권리 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 권

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-16

확정일자: 2023-08-16

배당신고일자: 2025-07-16

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 김진숙 (2017-11-06)

- 근저당권: 하나은행 (2017-11-06, 금696,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 하나은행 (2017-11-06, 금300,000,000원) - 말소

- 근저당권: 하나은행 (2017-11-06, 금144,000,000원) - 말소

- 소유권이전: 은인애 (2018-03-06, 매매)

- 임의경매: 하나은행 (2025-05-15, 910,817,894원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

- 가압류: 장혜순 (2025-07-08, 금100,000,000원) - 말소

- 압류: 화성시 (2026-04-20) - 말소

총 등기부채권액: 1,240,000,000원

4. 상권분석

본건 건물은 도시형생활주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

5층 503호는 공부상 휴게음식점으로 등록되어 있으나, 현재는 "24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)"으로 이용되고 있습니다.

기타 기호(2-13)는 도시형생활주택(원룸형), 기호(14-17)는 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

이는 1인 가구 또는 소규모 사업자에게 적합한 형태입니다.

주변에 학교와 주거단지가 있어 배후 수요는 확보될 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

- 병점프라자 (2005년식, 21.13㎡): 2026년 4월 2,600만원 거래. (약 123만원/㎡)

- 유리빌라 (1994년식, 56.27㎡): 2026년 1월 5,000만원 거래. (약 89만원/㎡)

- (756-251) (2018년식, 37.45㎡): 2026년 1월 15,400만원 거래. (약 411만원/㎡)

제공된 시세 정보 중 본건과 가장 유사한 면적(21.13㎡)의 '병점프라자'는 2,600만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 121,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

다른 두 건의 거래는 면적 및 건물 연식 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

도시형생활주택의 경우, 위치, 건물 상태, 옵션 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. '병점프라자' 거래가를 기준으로 단순 환산 시 약 2,540만원으로 추정되나, 이는 감정가와 큰 괴리가 있습니다.

상권 자체는 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있어 기본적인 수요는 존재하나, 비교 대상 물건의 시세와 감정가의 큰 차이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 공동주택 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

외벽은 외장석재 및 징크판넬 마감, 내벽은 인테리어 및 벽지도배, 타일 붙임 마감입니다.

창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창입니다.

기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 공동현관 보안 설비도 구비되어 있습니다.

건축물대장과의 차이는 없는 것으로 보입니다.

임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 인근 유사 면적 거래가의 현저한 차이: 가장 큰 리스크 요인입니다. 21.13㎡ 면적의 '병점프라자'가 2,600만원에 거래된 반면, 본건의 감정가는 121,000,000원입니다. 이는 감정가가 과대평가되었거나, 비교 물건의 시세가 과소평가되었을 가능성을 시사하며, 면밀한 현장 조사 및 시세 재확인이 필수적입니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 특수 물건으로 분류되어 있어, 경매 과정이나 권리관계 파악에 있어 일반 물건보다 복잡할 수 있습니다. (다만, 본건 등기부 상 말소기준 권리 이후 권리가 없어 낙찰자는 권리를 인수할 부분이 없어 보입니다.)

* 임대 현황 미상: 임대 관계는 미상이나, 본건의 경우 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 전용면적 대비 높은 감정가: 20.64㎡ 면적에 대한 감정가가 121,000,000원이라는 점은 투자 수익률 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 건물 내 503호입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 자체의 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다.

가장 큰 문제는 감정가(121,000,000원)와 유사 면적의 최근 실거래가(2,600만원) 사이에 상당한 괴리가 존재한다는 점입니다.

이는 경매 참여 시 입찰가 산정에 있어 신중을 요하며, 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

현재 24시 셀프빨래방으로 운영 중인 점과 원룸형 주거 공간으로 활용되는 점을 고려할 때, 업종 전환 또는 임차인 확보 방안에 대한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 훌륭한 입지: 병점역 인근이며, 주변에 학교, 주거단지, 상업시설이 혼재하여 잠재 수요가 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰자가 권리상 부담을 안고 가는 경우는 없습니다.

* 다용도 활용 가능성: 현재 빨래방으로 사용되는 공간과 주거 공간을 분리 또는 통합하여 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다.

하지만 제공된 최근 매매 정보 중 유사 면적(21.13㎡)의 '병점프라자'가 2026년 4월 2,600만원에 거래된 점은 매우 중요한 참고 사항입니다. 이 정보만을 단순 적용할 경우, 본건의 적정 가치는 약 2,540만원 수준으로 추정됩니다.

이러한 큰 시세 차이를 고려할 때, 감정가에 근접한 고가 입찰은 신중해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

상기 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세 정보를 종합적으로 고려한 범위이며, 특히 유사 면적의 거래 가격(2,600만원)과의 차이를 고려하여 보수적으로 산정되었습니다.

투자자는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 잠재적 가치 등을 직접 확인하고, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

특히, '병점프라자' 거래 사례와 감정가의 차이에 대한 명확한 소명 또는 추가 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.