나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [15] 경기도 화성시 병점동 833-1 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경1200(15) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 병점동 833-1, 5층 502호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 132,000,000원입니다.

토지 면적은 13.92㎡(약 4.21평)이고, 건물 면적은 22.55㎡(약 6.82평)입니다.

토지와 건물은 일괄하여 매각 대상입니다.

채권자는 하OOO이며, 물건 특이사항으로는 유동화물건, 공동담보가 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 태안 초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 로폭 약 8-10미터 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다.

토지 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등이 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 11월 6일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 하나은행의 근저당권(을1, 을2, 을3), 소유권이전(갑2), 임의경매(갑3), 가압류(갑4), 압류(갑5) 등은 말소기준권리 이하로서 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 박선홍 임차인이 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 5월 23일, 확정일자는 2022년 4월 25일, 배당신고일자는 2025년 6월 5일입니다.

박선홍 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

참고: 박선홍 임차인은 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 실제 명도 진행 시 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 태안초등학교 인근으로, 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

건물은 5층 규모의 공동주택 및 근린생활시설이며, 철근콘크리트 구조입니다.

1층은 공부상 휴게음식점이었으나 현재는 24시 셀프빨래방으로 이용 중이며, 해당 호실(502호)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

병점역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지며, 이는 유동인구 및 배후수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

최근 매매 정보 분석:

* 병점프라자(2005년식, 연립, 21.13㎡): 2026년 4월 26,000,000원에 거래. (전용면적당 약 1,230,000원)

* 유리빌라(1994년식, 다세대, 56.27㎡): 2026년 1월 50,000,000원에 거래. (전용면적당 약 890,000원)

* (756-251)(2018년식, 다세대, 37.45㎡): 2026년 1월 154,000,000원에 거래. (전용면적당 약 4,110,000원)

상기 매매 사례를 볼 때, 건물의 연식, 유형, 면적에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다. 특히 2005년식 연립의 거래 가격은 본건의 감정가(132,000,000원)와 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 본건(2005년식, 도시형생활주택, 22.55㎡)의 감정가는 면적당 가격으로 환산 시 약 5,850,000원/㎡ 수준으로, 2005년식 연립의 거래 단가(약 1,230,000원/㎡)보다 훨씬 높습니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 병점역(지하철) 및 다수의 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 태안초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 상가, 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 태안초등학교가 도보 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역 내 위치)

* 주거환경: 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있어, 1인 가구 수요에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2005년식 건물로, 준공 후 시간이 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 채권 규모가 크고, 여러 담보물에 얽혀 있을 가능성이 있어 경매 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 주변 시세와의 괴리: 제공된 JSON 데이터상의 2005년식 건물 거래가가 본건 감정가에 비해 현저히 낮아, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 도시형생활주택으로, 병점역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 2005년에 준공되었으며, 1층 상가와 상층부 주택으로 구성된 복합 건물입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차 보증금은 없어 명도에 대한 부담은 적습니다. 하지만 유동화물건 및 공동담보라는 특이사항과 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하며, 특히 주변 유사 연식 건물의 거래 시세와 본건 감정가 사이에 큰 격차가 있어 시세 조사가 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 병점역을 이용한 편리한 교통은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 복합 용도 건물: 1층 상가(빨래방)와 원룸형 주택의 복합 구성으로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 시 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 리스크가 적습니다.

* 성장 가능 지역: 화성시 병점동은 지역 개발이 지속적으로 이루어지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

건물 면적: 22.55㎡ (약 6.82평)

주변 시세 분석 결과, 2005년식 인근 연립 주택의 거래가(26,000,000원, 21.13㎡)는 본건 감정가(132,000,000원)와 상당한 차이를 보여, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

신축 건물(2018년식, 37.45㎡)의 거래가(154,000,000원)를 기준으로 면적당 단가를 적용할 경우, 약 92,780,500원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세 변동성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정하되, 시세와의 괴리를 감안하여 신중한 결정이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

혐오시설 여부는 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.