나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [14] 경기도 화성시 병점동 833-1 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1200 (14) 사건번호로 경기도 화성시 병점동 833-1 소재 도시형생활주택의 경매 물건입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정평가액은 174,000,000원입니다.

토지 면적은 18.42㎡ (약 5.57평)이며, 건물 면적은 29.84㎡ (약 9.03평)입니다.

채권자는 하OOO이며, 유동화물건 및 공동담보로 경매가 개시되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 태안초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 병점역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 본건 북서측, 남서측, 북동측으로 로폭 약 8-10미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 6일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 경매로 인해 근저당권, 소유권 이전(갑2), 임의경매 개시결정(갑3), 가압류(갑4), 압류(갑5) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,240,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 김나원(개명전 박효정)이 존재하며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 2020년 6월 23일, 확정일자 2020년 6월 4일이며, 배당신고일자는 2025년 6월 2일입니다. 하지만 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 병점동은 병점역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 다수의 주택이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(2018년식, 37.45㎡)이 2026년 1월 12일에 154,000,000원에 거래되었습니다. 이는 해당 면적 기준 약 4,112,000원/㎡ 또는 13,592,000원/평에 해당하는 시세입니다. 또한, 2005년식 연립주택(21.13㎡)이 2026년 4월 10일에 26,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 보증금 수준의 가격으로 판단됩니다. 1994년식 다세대주택(56.27㎡)은 2026년 1월 12일에 50,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 174,000,000원이며, 이는 면적당 약 5,830,000원/㎡ 또는 19,270,000원/평에 해당합니다. 최근 거래된 유사 면적의 신축 다세대주택 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 건물 노후도 및 개별 호실의 상태에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 내부 구조는 원룸형으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 기호(1)은 공부상 휴게음식점이나 현황 '24시 셀프빨래방'으로 이용 중이며, 기호(2-17)는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 특히 일부 호실은 다락 구조를 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 5층 건물이며, 외벽은 외장석재 및 징크판넬로 마감되었습니다. 내벽은 내부 인테리어, 벽지도배 및 타일붙임으로 되어 있으며, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.

기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 공동현관 보안설비도 포함되어 있습니다.

주변에 태안초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 병점역이 가까워 교통 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 부동산 정보를 분석한 결과, 2026년 1월 12일 거래된 37.45㎡ 면적의 다세대주택이 154,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건 면적(29.84㎡)을 고려할 때 유사한 수준 또는 그 이하의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 정확한 건축 연도는 제시되지 않았으나, 주변 유사 건물들의 건축 연도가 1994년, 2005년, 2018년 등으로 다양하므로, 건물의 실제 노후도 및 유지보수 상태에 따라 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가(174,000,000원)와 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세(약 122,600,000원 추정) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 실제 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 뚜렷한 혐오시설이 파악되지 않았으나, 간혹 구도심 지역에 위치한 경우 잠재적인 혐오시설(예: 소규모 공장, 폐차장 등)이 존재할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며 주변 주거 환경 또한 양호합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 권리 관계가 비교적 명확하여 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하는 점, 건물 노후도 및 지역별 시세 변동성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 병점역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 도시형생활주택의 수요: 1인 가구 및 소형 주택에 대한 지속적인 수요를 고려할 때, 소형 주거 공간으로서의 가치를 지닙니다.

* 다락 구조: 일부 호실에 다락 구조가 있어 공간 활용도를 높여줍니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 174,000,000원이나, 유사 면적의 최근 거래 사례(37.45㎡, 154,000,000원)를 기준으로 환산한 예상 시세는 약 122,600,000원 수준입니다.

다만, 본건은 도시형생활주택으로 신축성이 있거나 개별 호실의 상태 및 층수 등에 따라 시세보다 높게 평가될 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 감정평가 시점(2025년) 이후 시장 상황 변동 가능성도 고려해야 합니다.

현 시세기준과 감정가, 그리고 낙찰 후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려했을 때, 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

가장 보수적인 접근으로는 시세 수준인 130,000,000원 이상에서, 감정가를 고려한 공격적인 접근은 155,000,000원 이하에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 148,000,000원 을 우선적인 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.