나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [11] 경기도 화성시 병점동 833-1 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

수원지방법원 2025타경1200 (11) 경매 사건으로, 경기도 화성시 병점동 833-1 4층402호에 소재합니다. 본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 채권자는 하OOO입니다. 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로 경매가 진행됩니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 13.92㎡ (약 4.21평)이며, 건물 면적(전용면적)은 22.55㎡ (약 6.82평)입니다. 토지 지분은 13.92㎡, 건물 지분은 22.548㎡입니다. 건물 및 토지의 제시외 면적은 없습니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정평가액은 1억 2천만원입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 태안 초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 병점역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 11월 6일에 접수된 하나은행 근저당권(금696,000,000원)입니다. 이보다 후순위인 권리들(근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시 결정 등기, 가압류)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 이채윤 씨가 거주 중이며, 보증금 9천만원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 4월 20일, 확정일자는 2022년 3월 10일입니다. 배당신고일자는 2025년 6월 4일입니다. 임차인 이채윤 씨는 대항력이 없습니다. 따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 현황

건물은 1층에 근린생활시설(24시 셀프 빨래방)로 이용 중이며, 2층부터는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다. 본건 402호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

인근에 학교와 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 병점역이 가까워 역세권의 이점도 일부 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 북동측 인근에 태안 초등학교가 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시세

* 2026년 1월 12일, 병점동 756-251 소재 2018년식 다세대주택 37.45㎡가 1억 5천 4백만원에 거래되었습니다. (면적당 약 411만원/㎡)

* 2026년 4월 10일, 병점동 379-10 소재 2005년식 연립주택 21.13㎡가 2천 6백만원에 거래되었습니다. (면적당 약 123만원/㎡) - 본 물건과 건물 유형 및 시세 차이가 클 수 있습니다.

* 2026년 1월 12일, 병점동 552-2 소재 1994년식 다세대주택 56.27㎡가 5천만원에 거래되었습니다. (면적당 약 89만원/㎡)

제공된 시세 정보 중 2018년식 다세대주택 거래가(37.45㎡, 1억 5천 4백만원)와 본 건의 감정가(22.55㎡, 1억 2천만원, 약 532만원/㎡)를 비교할 때, 본 건의 감정가가 면적당 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만 도시형생활주택의 경우, 신축 연식 및 내부 상태에 따라 더 높은 시세를 형성할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하나, 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 임차인 이채윤 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없습니다.

6.2. 건물 및 주변 환경 리스크

본 건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 비행안전구역에 따른 소음 등의 영향이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다. 특별히 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 도시형생활주택으로, 태안 초등학교 인근에 있으며 병점역 접근성도 양호한 편입니다. 건물 자체는 근린생활시설과 주거용 오피스텔/도시형생활주택으로 복합 사용되고 있으며, 본 건은 원룸형 주거 공간입니다. 권리관계는 명확히 정리되며 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 도시형생활주택으로 소형 주거 공간에 대한 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

주변 시세 분석 결과, 2018년식 37.45㎡ 건물이 1억 5천 4백만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 건(22.55㎡)의 감정가 1억 2천만원 (약 532만원/㎡)은 시세 대비 다소 높을 수 있습니다. 해당 면적과 유사한 신축 도시형생활주택의 경우 1억원 초반대의 시세를 형성하는 것으로 추정됩니다. 따라서, 본 건의 낙찰 가능성이 높은 가격대는 감정가 이하인 9천만원 ~ 1억 1천만원 사이로 예상됩니다. 입찰 희망자는 해당 가격대를 기준으로 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 시세 변동 추이, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.